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行業(yè)新聞

越秀地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)野心：目標(biāo)十年規(guī)模百億

來源：時(shí)代周報(bào) | 作者：佚名 | 2017年7月31日（） | 打印內(nèi)容 打印內(nèi)容

在此情況下

，保利將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式定位為“微利”
。其盈利路徑是：短期
，投入階段
，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造
；中期
，用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)階段
，實(shí)現(xiàn)營(yíng)虧平衡
；從長(zhǎng)期來看
，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平
，打通金融通道
、實(shí)現(xiàn)REITs上市。

簡(jiǎn)單來說

，養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式
，需要較多的資金沉淀，投資回報(bào)周期長(zhǎng)
。但對(duì)于擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)并擁有信托基金公司的越秀地產(chǎn)來說
，這似乎并非難事。

作為唯一擁有房地產(chǎn)信托基金并已在香港上市的公司

，“先拿地
、后付錢”的開發(fā)模式，曾是越秀地產(chǎn)最得意之事
。

簡(jiǎn)而言之

，越秀地產(chǎn)與公司直接持有39.1%股權(quán)的越秀房地產(chǎn)信托投資基金合作，以較低成本獲取土地進(jìn)行開發(fā)
，當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)形成銷售后
，根據(jù)項(xiàng)目的情況選擇回購(gòu)。

舉例來看

，2013年
，越秀地產(chǎn)購(gòu)入7宗地塊，總金額約201.24億元
，但這當(dāng)中有4宗地和基金合作
，越秀實(shí)際支付的拿地款僅為58.17億元。通過這種新擴(kuò)張模式
，越秀地產(chǎn)既能加快擴(kuò)張速度
，又能保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)而達(dá)到低成本融資的目標(biāo)
，可謂一舉兩得
。

張招興還舉例稱，像武漢精武路項(xiàng)目這樣難得的土地機(jī)會(huì)

，如果讓越秀地產(chǎn)自己馬上拿出90億元的資金去競(jìng)標(biāo)
，不太可能，這個(gè)時(shí)候找基金合作
，這就是抓住原本抓不住的機(jī)會(huì)
。

2013年9月12日，越秀地產(chǎn)以90.1億元總價(jià)拿下了武漢精武路地塊

，折合樓面地價(jià)12617元/平方米
，創(chuàng)下武漢當(dāng)年總價(jià)、單價(jià)“雙料地王”
。張招興續(xù)稱
，“2013年買下這塊地
，我們會(huì)在2014年、2015年的整個(gè)土地開支中
，把握好現(xiàn)金和基金回購(gòu)的時(shí)間和節(jié)奏
，避免對(duì)我們的基金產(chǎn)生壓力。這不僅提前抓住了機(jī)會(huì)
，還提高了周轉(zhuǎn)效率
，提升了回報(bào)率，這就是我們的運(yùn)作方式
�
！备鶕�(jù)2016年年報(bào)，越秀地產(chǎn)通過越秀房地產(chǎn)信托投資基金間接持有出租性商業(yè)物業(yè)約74萬平方米
，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.4億元
，同比增長(zhǎng)7.5%。

針對(duì)上述國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的困境

，越秀地產(chǎn)表示
，公司將先以私募基金、養(yǎng)老
、保險(xiǎn)資金等進(jìn)行投資
，通過控制土地成本和開發(fā)成本，產(chǎn)品可售部分通過會(huì)員卡/產(chǎn)權(quán)銷售實(shí)現(xiàn)資金快速回籠
。運(yùn)營(yíng)期間，通過私募
、ABS等培育實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的盈利
。最后，利用私募基金
、REITS等金融工具實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和服務(wù)的培育及價(jià)值變現(xiàn)
。

集團(tuán)資源導(dǎo)入

于是，越秀將其2017年銷售目標(biāo)定為330億元

，并計(jì)劃在“十三五”期末實(shí)現(xiàn)500億元進(jìn)取目標(biāo)
。這意味著除了新業(yè)務(wù)拓展，越秀地產(chǎn)還需要更多土地資源以備日后發(fā)展
。針對(duì)拿地
，姜永進(jìn)介紹，未來越秀地產(chǎn)的拿地增儲(chǔ)方式有五個(gè)
，包括利用母公司資源平臺(tái)優(yōu)勢(shì)
；強(qiáng)化同國(guó)企戰(zhàn)略合作；積極與同行合作并尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)
；參與“三舊”改造等城市更新項(xiàng)目
；以合理價(jià)格從公開市場(chǎng)拿地
。

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