“變則興
，不變則衰
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！币恢眻猿肿≌c商業(yè)并舉的越秀地產(chǎn)（00123.HK
，廣州市屬國企越秀集團旗下地產(chǎn)平臺）
，正借助新一輪地方國企改革春風(fēng)，將觸角延伸至更多領(lǐng)域
。
7月26日
，越秀集團董事長張招興在廣州市華南醫(yī)養(yǎng)融合研究院成立儀式上對外宣布，進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是地產(chǎn)板塊的一次創(chuàng)新嘗試
，未來10年
，集團計劃將在廣州、長三角和華中區(qū)域開展50個養(yǎng)老項目
。是日
，由越秀地產(chǎn)全資控股、籌備一年有余的“越秀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司”宣告成立
，作為推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)主體
，該公司將與越秀地產(chǎn)旗下住宅與商業(yè)兩大業(yè)務(wù)平行。
在行業(yè)集中度不斷提高
、千億級房企增至12家的大背景下
，越秀地產(chǎn)顯然是要通過新業(yè)務(wù)拓展增加話語權(quán)。2015年底
，越秀地產(chǎn)在制定“十三五”發(fā)展規(guī)劃時將其中期目標(biāo)銷售額定在500億區(qū)間
。越秀地產(chǎn)投資者關(guān)系總監(jiān)姜永進表示，從目前的市場競爭格局來看
，要保持在行業(yè)的地位，500億元目標(biāo)還是不夠的
，所以希望做得更好
。
據(jù)了解，為支撐越秀地產(chǎn)“十三五”戰(zhàn)略及區(qū)域業(yè)務(wù)擴張目標(biāo)
，越秀地產(chǎn)準(zhǔn)備在內(nèi)部啟動“鴻鵠凝志”計劃
，在“十三五”期末培養(yǎng)出50名后備區(qū)域總和150名項目總。據(jù)悉
，今后在越秀地產(chǎn)要晉升為區(qū)域總助
、項目總，均需參加“鴻鵠凝志”計劃培養(yǎng)訓(xùn)練
。
如何把握國企改革及母公司內(nèi)部資源傾斜契機進行公司適度擴張
，如何通過新業(yè)務(wù)拓展實現(xiàn)新的利潤增長點，對于張招興和他的團隊而言
，接下里的工作并不輕松
。
借力基金
據(jù)悉，今年以來
，越秀地產(chǎn)已在廣州
、武漢等地開展了4個養(yǎng)老項目
。其中位于廣州海珠區(qū)的“海頤苑”項目，由越秀集團旗下廣紙集團原宿舍的8棟單體樓改造而成
，總建筑面積約1.6萬平方米
，預(yù)計提供養(yǎng)老床位約300個。而武漢精武路養(yǎng)老項目則計劃建40層高
，提供450-500個養(yǎng)老床位
。
越秀地產(chǎn)副董事長、總經(jīng)理林昭遠透露
，越秀養(yǎng)老項目也將考慮利用集團內(nèi)部的一些新的及在建的物業(yè)資源
。“公司把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)重點發(fā)展
，未來十年
，養(yǎng)老資產(chǎn)管理規(guī)模要達百億元�
！�
顯然
，在中國老齡化程度日趨明顯，億萬老人背后待開發(fā)的巨大“隱性剛需”
，連越秀地產(chǎn)這樣的國企都意圖分一杯羹
。不過，房企若真想品味出其中的“甘甜”
，卻還需邁過幾重“大山”
。
“盈利模式的不成熟，養(yǎng)老項目用地
、融資渠道
、配套政策等解決方案的缺失，已成為房企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的最大掣肘
�
！蓖邫C構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉對時代周報記者表示。
保利地產(chǎn)(10.510, 0.00, 0.00%)董事長宋廣菊也坦承
，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長期投入
、持有運營型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符
，任何一點前期的預(yù)估不足
，都可能造成投資風(fēng)險。
在此情況下
，保利將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式定位為“微利”
。其盈利路徑是：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造
；中期
，用3-5年的時間進入穩(wěn)健運營階段，實現(xiàn)營虧平衡
；從長期來看
，用8-10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道
、實現(xiàn)REITs上市
。
簡單來說，養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運作模式
，需要較多的資金沉淀
，投資回報周期長。但對于擅長商業(yè)地產(chǎn)運營并擁有信托基金公司的越秀地產(chǎn)來說
，這似乎并非難事
。
作為唯一擁有房地產(chǎn)信托基金并已在香港上市的公司，“先拿地
、后付錢”的開發(fā)模式
，曾是越秀地產(chǎn)最得意之事。
簡而言之
，越秀地產(chǎn)與公司直接持有39.1%股權(quán)的越秀房地產(chǎn)信托投資基金合作
，以較低成本獲取土地進行開發(fā)，當(dāng)項目開發(fā)形成銷售后
，根據(jù)項目的情況選擇回購
。
舉例來看，2013年
，越秀地產(chǎn)購入7宗地塊
，總金額約201.24億元，但這當(dāng)中有4宗地和基金合作
，越秀實際支付的拿地款僅為58.17億元。通過這種新擴張模式
，越秀地產(chǎn)既能加快擴張速度
，又能保持較低的資產(chǎn)負債率，進而達到低成本融資的目標(biāo)
，可謂一舉兩得
。
張招興還舉例稱，像武漢精武路項目這樣難得的土地機會
，如果讓越秀地產(chǎn)自己馬上拿出90億元的資金去競標(biāo)
，不太可能，這個時候找基金合作，這就是抓住原本抓不住的機會
。
2013年9月12日
，越秀地產(chǎn)以90.1億元總價拿下了武漢精武路地塊，折合樓面地價12617元/平方米
，創(chuàng)下武漢當(dāng)年總價
、單價“雙料地王”。張招興續(xù)稱
，“2013年買下這塊地
，我們會在2014年、2015年的整個土地開支中
，把握好現(xiàn)金和基金回購的時間和節(jié)奏
，避免對我們的基金產(chǎn)生壓力。這不僅提前抓住了機會
，還提高了周轉(zhuǎn)效率
，提升了回報率，這就是我們的運作方式
�
！备鶕�(jù)2016年年報，越秀地產(chǎn)通過越秀房地產(chǎn)信托投資基金間接持有出租性商業(yè)物業(yè)約74萬平方米
，實現(xiàn)營業(yè)收入18.4億元
，同比增長7.5%。
針對上述國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的困境
，越秀地產(chǎn)表示
，公司將先以私募基金、養(yǎng)老
、保險資金等進行投資
，通過控制土地成本和開發(fā)成本，產(chǎn)品可售部分通過會員卡/產(chǎn)權(quán)銷售實現(xiàn)資金快速回籠
。運營期間
，通過私募、ABS等培育實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的盈利
。最后
，利用私募基金、REITS等金融工具實現(xiàn)資產(chǎn)和服務(wù)的培育及價值變現(xiàn)
。
集團資源導(dǎo)入
于是
，越秀將其2017年銷售目標(biāo)定為330億元，并計劃在“十三五”期末實現(xiàn)500億元進取目標(biāo)
。這意味著除了新業(yè)務(wù)拓展
，越秀地產(chǎn)還需要更多土地資源以備日后發(fā)展。針對拿地，姜永進介紹
，未來越秀地產(chǎn)的拿地增儲方式有五個
，包括利用母公司資源平臺優(yōu)勢；強化同國企戰(zhàn)略合作
；積極與同行合作并尋求并購機會
；參與“三舊”改造等城市更新項目；以合理價格從公開市場拿地
。
而這其中
，母公司越秀集團資產(chǎn)注入無疑最具想象。
此前
，越秀集團中期目標(biāo)為在“十三五”期間
，越秀要實現(xiàn)年利潤長期保持100億元以上“十三五”末達到150億元的規(guī)劃目標(biāo)。
彼時正值廣州全面推進國企改革之際
，于是
，與市屬國企間的戰(zhàn)略合作，便成為越秀集團發(fā)展壯大的重要抓手之一
。
2016年
，越秀集團相繼與廣州港(6.850, 0.00, 0.00%)集團、廣州日報報業(yè)集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議
，其中與廣州日報合作便提到要共同盤活存量土地資源
、開發(fā)創(chuàng)意園項目。2017年6月7日
，越秀集團與廣州市城投集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議
，雙方將在商業(yè)和住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)
、市政基礎(chǔ)設(shè)施
、綜合管廊、綜合交通樞紐等方面的開發(fā)建設(shè)以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開展合作
，共同盤活土地和物業(yè)資源
。2017年7月10日，越秀集團牽頭設(shè)立廣州城市更新基金
，基金總規(guī)模2000億元
，其中首期基金—“廣州軌道交通城市更新基金”規(guī)模為200億元。
而作為越秀地產(chǎn)旗下唯一地產(chǎn)平臺的越秀地產(chǎn)
，無疑會借此獲得更多的土地及物業(yè)資源。越秀地產(chǎn)2016年中期業(yè)績會上
，越秀集團總經(jīng)理朱春秀向時代周報記者透露
，越秀集團已和廣州地鐵簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，重點就是地產(chǎn)和金融的合作，其中在金融這塊已有合作
，地產(chǎn)板塊也已在探討階段
。
2016年11月7日，越秀地產(chǎn)成功向母公司廣州越秀集團有限公司收購南沙十期地塊
，總建筑面積約94萬平方米
，支付總代價約為25.88億元，平均樓面地價約為每平方米2700元
。越秀地產(chǎn)方面還透露
，2017年集團還會有資產(chǎn)注入，但規(guī)模尚不能披露
。
此外
，針對上述廣州城市更新資金，越秀地產(chǎn)還專門成立了城市更新集團
，聚焦基于TOD模式的軌道交通沿線土地開發(fā)
、國企土地合作更新改造、主要城市功能區(qū)的片區(qū)策劃等
。廣州地鐵集團丁建隆董事長公開表示公司愿意把相關(guān)沿線資源
，與包括越秀地產(chǎn)在內(nèi)的合作伙伴一起做優(yōu)做大。據(jù)悉
，今年廣州要開通4條地鐵線
，地鐵里程將達到400公里，明年500公里
。另據(jù)網(wǎng)易報道
，越秀地產(chǎn)和廣州地鐵還將成立聯(lián)合工作小組操盤項目，目前已對接一條地鐵線
。
而為了配合公司適度擴張
，越秀地產(chǎn)還對其內(nèi)部組織架構(gòu)進行了優(yōu)化，形成“戰(zhàn)略型總部
、統(tǒng)籌經(jīng)營型區(qū)域和操盤型項目”的 2.5級管控體系
，同時組建商業(yè)運營、產(chǎn)品中心
、財務(wù)中心和物業(yè)服務(wù)四大平臺
。
來源(時代周報) 作者(佚名)
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