11月28日
，上海發(fā)布了新的房貸政策
，主要內容包括：自11月29日起
，首套住房貸款最低首付款比例上調至35%
；二套房貸的最低首付款比例上調至60%（普通自住房）和70%（非普通自住房）。而且
，對于二套房貸的認定
，執(zhí)行嚴格的“認房又認貸”標準
。同日
，天津也調整了差別化住房信貸政策
。11月以來，多個城市陸續(xù)出臺了新的措施
，使房地產(chǎn)調控進一步升級
，其中一些也有上調首付比例的內容。
在10月初出臺房地產(chǎn)調控措施之后不到兩個月的時間
，就有多個城市將調控力度加碼，這顯示了這些地方的政府部門抑制房價
、調控樓市的決心
。這也說明，10月初以來房地產(chǎn)市場的走勢并未達到預期
。
10月房價漲幅其實是普遍下降的
。以上海為例，10月新建商品住宅價格指數(shù)的環(huán)比漲幅為0.5%
，較9月的2.7%大大下降
，更是遠低于8月的5.2%。而且
，10月下半月
，上海房價環(huán)比下降0.1%。
那為什么10月的調控還不能令人完全滿意
，需要采取更嚴厲的措施呢
？首先，一些城市雖然房價環(huán)比漲幅下降
，但同比漲幅仍然非常高
；一些城市環(huán)比漲幅仍然處于高位。上海10月新建商品住宅價格指數(shù)的同比漲幅為37.4%。另外幾個調控加碼的城市環(huán)比漲幅居高不下
，例如
，杭州、武漢的環(huán)比漲幅超過3%
，折算成年率會超過40%
。其次，由于房價同比或環(huán)比漲幅仍然高
，房價上漲的預期沒有明顯改變
。很多分析人士認為，即使房地產(chǎn)市場成交量大幅下降
，房價也不會出現(xiàn)真正的下調
。再次，由于房價上漲預期仍然強烈
，資金還在持續(xù)流入房地產(chǎn)市場
。這突出地反映在土地市場，近期開發(fā)商拿地熱情高漲
、土地拍賣屢屢突破限價
。另外，10月住房貸款的增量還是比較高
，11月的數(shù)據(jù)還沒有發(fā)布
，應該也不是明顯減少。資金持續(xù)流入將使房地產(chǎn)領域繼續(xù)加杠桿
。
因此
，雖然10月房地產(chǎn)調控使房價環(huán)比漲幅普遍下降，但其中隱藏的風險實際上并沒有隨之降低
。樓市越來越高的杠桿推動了房價持續(xù)
、大幅上漲，這是本輪房價周期有別于以往的突出特點
。但這是難以持續(xù)的
，而一旦房價有所回調，就會沖擊金融體系
，進而殃及實體經(jīng)濟
。本輪房地產(chǎn)調控的首要任務，應該是降杠桿
，以抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險
。既然資金流入沒有明顯減緩，杠桿還在上升
，那么
，調控目標就遠遠沒能實現(xiàn)
，加大調控力度就具有必要性和緊迫性。
調控加碼要起到兩方面的作用
，一是改變房價上漲預期
，進而降低資金進入的意愿；二是限制資金流入
，直接起到降杠桿的作用
。上調首付比例就是限制銀行信貸資金進入樓市的措施。除此之外
，多個城市在嚴查首付貸
，嚴禁用非自有資金繳付土地出讓價款。這些都是降杠桿的措施
，體現(xiàn)了本輪房地產(chǎn)調控的特點和關鍵所在
。
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