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房地產(chǎn)23年數(shù)據(jù)盤點&24年展望

來源：百家號 | 作者：數(shù)據(jù)價投 | 2024年1月30日（） | 打印內(nèi)容

一

、統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

1. 銷售

23年商品房銷售額116622億，下降6.5%

；商品房銷售面積111735萬平米

，下降8.5%；（統(tǒng)計局今年調(diào)低了22年基數(shù)（見：《國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中的小“錯誤”》

，如果不考慮基數(shù)調(diào)整的話

，下滑速度將分別擴大為-12.52%和-17.74%）

在22年已經(jīng)大幅下降的基礎(chǔ)之上

，23年仍保持了較大幅度的降幅

，銷售額已經(jīng)回到16年時的水平

，而銷售面積下降幅度則更大

。

同時也正是因為銷售面積下降的速度更快，導(dǎo)致22年銷售均價僅小幅下滑

，而23年的銷售均價則同比上漲了6.4%

，為10437元，達到了歷史最高水平

；

整體來說

，單從統(tǒng)計局的平均數(shù)據(jù)來看，近兩年呈現(xiàn)的仍是“量跌價穩(wěn)”的局面

，當然這里的“價穩(wěn)”主要是來自房產(chǎn)銷售的結(jié)構(gòu)性變化：更多的銷售集中在了均價較高的一二線城市中

。

另一方面來說，按月來看

，23年呈現(xiàn)的是明顯的前高后低的情況，在年初一波小陽春后

，從5月起銷售額

、銷售面積及銷售單價就開始持續(xù)下滑，且一直延續(xù)到了年末

。

2. 庫存

去年曾預(yù)測

，隨著新開工面積的大幅降低，商品房待售面積（狹義庫存）也將隨之降低

，但這個預(yù)測只對了前面一半

。

23年新開工面積95376萬平米，繼續(xù)大幅降低了20.4%

，減少了25212萬平米

；

但同時銷售面積111735萬平米，降低17.74%（未調(diào)基情況下）

，減少了24102萬平米

；且竣工面積為99831萬平米，大幅增加了17%

，增加了13609萬平米

；

從而使得23年商品房待售面積（狹義庫存）不降反增，為67295萬平米

，大幅增加了19%

。

房地產(chǎn)的投資額仍是持續(xù)減少的，23年為-9.6%

，未來一段時間內(nèi)新開工必然仍承壓

，與之相比，銷售面積可能相對會更快企穩(wěn)

，從而逐漸將新開工的減少傳導(dǎo)到商品房待售面積

，使得庫存開始下降

。

二、克爾瑞銷售數(shù)據(jù)

從第三方的克爾瑞銷售數(shù)據(jù)來看：1-12月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額54049.5億元

，同比降低16.5%

，相比統(tǒng)計局不調(diào)基情況下的降幅（-12.52%）稍大；

從各房企銷售來看

，按年來看中海

、華潤等央企表現(xiàn)較好，大多保持了銷售小增

；萬科

、龍湖等尚未暴雷民企小跌；而融創(chuàng)

、碧桂園等已暴雷民企則是大跌

；

而按月來看，由于高基數(shù)的原因

，央企也難繼續(xù)保持增長

，銷售同比是先高后低，到最后兩個月同比已轉(zhuǎn)為大幅下降

，且預(yù)計在24年仍將承壓

。

三、官方銷售數(shù)據(jù)

從以下各家房企官方公告披露的銷售數(shù)據(jù)來看

，銷售額部分和克爾瑞披露的差別不大

；

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