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一

、統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

1. 銷售

23年商品房銷售額116622億，下降6.5%

；商品房銷售面積111735萬平米，下降8.5%；（統(tǒng)計局今年調(diào)低了22年基數(shù)（見：《國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中的小“錯誤”》

，如果不考慮基數(shù)調(diào)整的話，下滑速度將分別擴大為-12.52%和-17.74%）

在22年已經(jīng)大幅下降的基礎(chǔ)之上

，23年仍保持了較大幅度的降幅

，銷售額已經(jīng)回到16年時的水平

，而銷售面積下降幅度則更大。

同時也正是因為銷售面積下降的速度更快

，導致22年銷售均價僅小幅下滑

，而23年的銷售均價則同比上漲了6.4%，為10437元

，達到了歷史最高水平

；

整體來說，單從統(tǒng)計局的平均數(shù)據(jù)來看

，近兩年呈現(xiàn)的仍是“量跌價穩(wěn)”的局面

，當然這里的“價穩(wěn)”主要是來自房產(chǎn)銷售的結(jié)構(gòu)性變化：更多的銷售集中在了均價較高的一二線城市中。

另一方面來說

，按月來看

，23年呈現(xiàn)的是明顯的前高后低的情況，在年初一波小陽春后

，從5月起銷售額

、銷售面積及銷售單價就開始持續(xù)下滑，且一直延續(xù)到了年末

。

2. 庫存

去年曾預測

，隨著新開工面積的大幅降低，商品房待售面積（狹義庫存）也將隨之降低

，但這個預測只對了前面一半

。

23年新開工面積95376萬平米，繼續(xù)大幅降低了20.4%

，減少了25212萬平米

；

但同時銷售面積111735萬平米，降低17.74%（未調(diào)基情況下）

，減少了24102萬平米

；且竣工面積為99831萬平米，大幅增加了17%

，增加了13609萬平米

；

從而使得23年商品房待售面積（狹義庫存）不降反增，為67295萬平米

，大幅增加了19%

。

房地產(chǎn)的投資額仍是持續(xù)減少的，23年為-9.6%

，未來一段時間內(nèi)新開工必然仍承壓

，與之相比，銷售面積可能相對會更快企穩(wěn)

，從而逐漸將新開工的減少傳導到商品房待售面積

，使得庫存開始下降

。

二、克爾瑞銷售數(shù)據(jù)

從第三方的克爾瑞銷售數(shù)據(jù)來看：1-12月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額54049.5億元

，同比降低16.5%，相比統(tǒng)計局不調(diào)基情況下的降幅（-12.52%）稍大

；

從各房企銷售來看

，按年來看中海、華潤等央企表現(xiàn)較好

，大多保持了銷售小增

；萬科、龍湖等尚未暴雷民企小跌

；而融創(chuàng)

、碧桂園等已暴雷民企則是大跌；

而按月來看

，由于高基數(shù)的原因

，央企也難繼續(xù)保持增長，銷售同比是先高后低

，到最后兩個月同比已轉(zhuǎn)為大幅下降

，且預計在24年仍將承壓。

三

、官方銷售數(shù)據(jù)

從以下各家房企官方公告披露的銷售數(shù)據(jù)來看

，銷售額部分和克爾瑞披露的差別不大；

而從銷售均價來看

，在統(tǒng)計的12家中

，全年6家上漲，6家下跌

，整體上算是處于“價穩(wěn)”的持平狀態(tài)

；而在上漲的6家中，既有華潤

，中海外

、保利這樣的優(yōu)生，同時居然也有雅居樂

、融創(chuàng)

、碧桂園這樣的“學渣”。

四

、2024年展望

1. 房價

基本從23年小陽春過后

，統(tǒng)計局70大中城市的新房及二手房房價就處于持續(xù)下跌的情況，到12月時

，新房價格環(huán)比下降的城市數(shù)量上升至62個

，二手房價格環(huán)比下降的城市數(shù)量上升至70個

，即絕大多數(shù)新房及全部的二手房都進入了房價下降通道。當然從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看

，幅度還只是“微降”

，應該比現(xiàn)實生活中感受到的房價跌幅要趨緩不少。

如按當前的形勢延續(xù)

，24年也難看到房價反轉(zhuǎn)的趨勢

，穩(wěn)住就不錯：

1）供應

供應端來看，新房庫存（商品房待售面積）23年還是增加的

；而二手房庫存（掛牌量）也有所增加

。

2）需求

大體來說，購房需求分三種：

居住需求：購買房產(chǎn)主要用于自�

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；這部分“剛需”群體當前還存在，但一是這類適婚人口數(shù)量仍在不斷下降中

；二更重要的是這類群體由于收入或收入預期下降

，從而觀望情緒明顯。

投資需求：購買房產(chǎn)主要用于對外出租

，用于作資產(chǎn)保值

；這部分群體主要看的是“ 租售比+房價未來漲幅》理財收益+通貨膨脹率 ” ，而當前顯然是不太成立的

；且同時由于股市縮水導致的財富下降及收入下滑

，也會影響購買欲望；

投機需求：購買房產(chǎn)主要用于低買高賣

，賺取差價

；這部分需求當前幾乎是消失殆盡。

2.業(yè)績

由于房地產(chǎn)期房銷售的特點

，當期業(yè)績（營收&凈利）對應的是一到兩年前的銷售

；所以基于近兩年地產(chǎn)銷售下滑的現(xiàn)狀，整體而言

，房企24年的業(yè)績將承壓

，營收增速大概率繼續(xù)下滑；

當然對于仍在拿地的房企（特別是央企）來說

，由于近兩年拿的地比較優(yōu)質(zhì)

，本來是可以期待毛利及凈利改善的，但前提是房價能夠至少維持在當前水平上

；

而如果出現(xiàn)房價下滑的情況

，那么也將面臨利潤下降，以及被迫存貨減值的情況

；甚至萬一出現(xiàn)房價大幅下降的極端情況

，那么之前大量拿地的房企將反而面臨更糟的局面

，相當于是被動加了杠桿。

3.銷售

截止當前

，24年1月地產(chǎn)銷售的高頻數(shù)據(jù)仍然沒有太多改善

，延續(xù)了去年末的頹勢。

由于去年年初剛放開后

，堆積了三年的購房需求集中爆發(fā)

，出現(xiàn)購房小陽春局面，去年前四個月的基數(shù)都比較高

，導致今年截至到4月前，同比數(shù)據(jù)估計都會比較難看

，只能看環(huán)比是否能逐漸有一些趨穩(wěn)和增長的趨勢

，以及看到年中及以后，同比數(shù)據(jù)在去年低基數(shù)情況下是否可以逐漸趨穩(wěn)

。

樓市不穩(wěn)

，股市難牛

從上面兩張圖可見，近一年的樓市及股市走勢存在高度的一致性：都是年初時隨著疫情放開有一波小高潮

，到四

、五月時就開始一路拐頭向下；而24年初至今這波股市連續(xù)急跌的一個重要原因也是在PSL

、租賃住房貸款等政策出臺后

，地產(chǎn)銷售仍未見起色，且像保利這樣的龍頭央企也在業(yè)績預告中披露由于毛利下降及存貨減值的原因

，預計Q4將虧損的消息

，地產(chǎn)危機有進一步蔓延擴大的可能。

再往后看

，有兩種可能性：

一是加快出臺更大力度的扶持政策

，在當前位置上盡快地穩(wěn)住地產(chǎn)，從而也穩(wěn)住股市

，保住居民財富中的大頭部分

，重新開啟正向循環(huán)；

二是任由其發(fā)展

，那喊了多年的灰犀牛到來的可能性將加大

，當然相信最終也會形成新的平衡，只是中間大概率將伴隨著劇烈的財富洗牌和重新分配

。

來源(百家號) 作者(數(shù)據(jù)價投)

泰和集團(www.chihuo-w.com)

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房地產(chǎn)23年數(shù)據(jù)盤點&24年展望

2024年1月30日

來源(百家號) 作者(數(shù)據(jù)價投)

泰和集團(www.chihuo-w.com)