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不動產(chǎn)預告登記規(guī)定

來源：百家號 | 作者：林福明律師 | 2023年6月6日（） | 打印內(nèi)容

預告登記是以債權為對象的登記，它通過公示債權

，鞏固債權人的地位

，為債權向物權的轉(zhuǎn)化提供了順暢通道

，是實現(xiàn)債權的保障

，是標志將來不動產(chǎn)物權變動的登記

。預告登記能限制開發(fā)商等房屋所有權人的一物數(shù)賣行為

，確保由買賣合同等產(chǎn)生的以不動產(chǎn)物權變動為目的的債權請求權得以實現(xiàn)

。

首先，根據(jù)《民法典》第221條的規(guī)定

，當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議

，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記

。預告登記適用于所有形態(tài)的不動產(chǎn)物權變動

，只要是引致不動產(chǎn)物權變動的債權

，無論其產(chǎn)生于民事合同還是行政合同，無論其是否附條件

、附期限

，都在預告登記的適用范圍。

其次

，預告登記以保障債權為目的

，其依附于該債權，債權合法有效是預告登記的實體要件

。預告登記的程序要件是當事人向不動產(chǎn)登記機構申請預告登記

，經(jīng)登記機構受理和審核后，自記載于登記簿時產(chǎn)生法律效力

。在商品房預售的情形下

，預售人未按照約定與預購人申請預告登記的，預購人可以單方申請預告登記

。

第三，預告登記后

，未經(jīng)預告登記的權利人同意

，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力

。預告登記權利人的同意是義務人處分行為生效的要件

，未經(jīng)預告登記權利人同意的處分行為不僅對權利人不生效，對其他人也不應生效

，而且是絕對不生效

。

第四，預告登記后

，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的

，預告登記失效。債權消滅包括債權合同被認定無效

、被撤銷

、被解除，以及預告登記權利人放棄債權的情形

。

第五

，在房產(chǎn)交易領域，房屋所有權的轉(zhuǎn)讓以登記為要件

，成立房屋買賣合同與完成房屋所有權轉(zhuǎn)讓之間通常都有一定的時間差

，一旦出賣人有一物數(shù)賣的背信棄義行為，買受人將面臨目的落空的現(xiàn)實風險

，預告登記制度無疑是消弭這種風險的一劑良藥

。但是，實踐中，預告登記在房產(chǎn)交易中的適用比例并不高

，主要是因為我國在很多地方實行了網(wǎng)簽備案制度

，房產(chǎn)買賣雙方必須在專門的交易網(wǎng)絡系統(tǒng)上簽訂買賣合同，并憑該合同才能申請轉(zhuǎn)移登記

，一旦進行了網(wǎng)簽備案

，出賣人就不能再將該房屋轉(zhuǎn)移登記給其他人，這與預告登記的實際效果一致

，而且網(wǎng)簽備案是從交易之初就強制切入

，在確保買受人實現(xiàn)合同目的的力度上要強于預告登記。另外

，在現(xiàn)房交易的即時交易場合

，出于便民高效的考慮，各地不動產(chǎn)登記機構辦理登記的效率很高

，時間很短

，不少地方當日就能完成所有權轉(zhuǎn)移登記。所以

，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和登記機構的高效作業(yè)

，能夠把轉(zhuǎn)讓人一物數(shù)賣的可能性降到最低，預告登記由此在實踐中基本失靈

，在所難免

。

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