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　　拯救土地市場(chǎng)

，拯救商品房市場(chǎng)

，拯救開發(fā)商

，新一輪房地產(chǎn)托市三箭齊發(fā)，據(jù)說

，這還只是第一波

，后面還有第二波、第三波政策出臺(tái)

，下一波政策據(jù)信將會(huì)涉及金融稅費(fèi)調(diào)整以及住房保障

、去庫存等各個(gè)方面。如果加上之前各地出臺(tái)的取消限購

、取消限貸

、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、契稅減免

、購房補(bǔ)貼

、調(diào)整公積金貸款政策等，再加上此前和未來的降息降準(zhǔn)

，上一輪調(diào)控出臺(tái)的政策多半已經(jīng)悄然改變

，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于迎來傳說中的“強(qiáng)刺激”。

　　億萬民眾十分討厭的房地產(chǎn)為何再次受到青睞

？在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控“初見成效”之后

，政府為何又坐不住了？理由只有三條：宏觀經(jīng)濟(jì)乏力

，商品房庫存增加

，政府土地財(cái)政“斷供”

。與以往房地產(chǎn)調(diào)控相比，這次調(diào)控也沒多少新鮮事

，唯一例外的是各相關(guān)部委不再單打獨(dú)斗

，兩個(gè)原來形同陌路的部委第一次坐到了一條板凳上。此舉可以解讀為形勢(shì)嚴(yán)峻需要部際協(xié)調(diào)

，也可以解讀為政府效率提高了

。

　　2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)下降，源于外部原因

，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)下降

，則起于內(nèi)部原因：中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)展緩慢，經(jīng)濟(jì)下滑明顯

，房地產(chǎn)調(diào)控“初見成效”

，兩個(gè)原因相互作用，進(jìn)一步加大了中國經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)

。其實(shí)

，下滑本身就是房地產(chǎn)過熱的后遺癥，GDP兩位數(shù)的增長(zhǎng)

，離不開房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)

，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，GDP就跟著下滑

，地方政府的錢袋子開始斷流

，地方債務(wù)問題凸顯。這也說明

，中國經(jīng)濟(jì)依然離不開房地產(chǎn)

。自從2003年“18號(hào)文”首次提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)后，每一輪調(diào)控都沒敢再提“支柱”二字

，只有2008年國際金融危機(jī)

、中央大力救樓市的時(shí)候再度提及。此次兩部通知

，第一句話就是：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)

，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定關(guān)系民生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。其重要性已不亞于“支柱”

，后一句話更是直接給出了底牌

。

　　仔細(xì)研讀兩部通知，可以將此次調(diào)控手段歸納為兩點(diǎn)：從供應(yīng)端下手

，從存量下手

。

　　供應(yīng)端調(diào)控，主要體現(xiàn)在土地和商品房供應(yīng)兩個(gè)方面

，通知提出要“因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應(yīng)比例”

，含蓄地改變了此前硬性規(guī)定的比例，同時(shí)

，對(duì)于土地供應(yīng)

，明確提出對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣

，應(yīng)減少直至?xí)和Ｗ≌玫毓⿷?yīng)

；對(duì)住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模

。對(duì)前者減少直至停止供地

，是為了消化存量住房和土地，也是為了抬高地價(jià)

，對(duì)市場(chǎng)和地方都是有利的

，但對(duì)于吃慣了土地飯的地方政府，就可能斷了命根子

，能否落實(shí)尚待觀察

。對(duì)于后者，實(shí)際上等于承認(rèn)熱點(diǎn)城市因?yàn)檎{(diào)控

，商品房的供應(yīng)已經(jīng)明顯不足

，需要增加供給。

　　存量調(diào)控

，包括調(diào)整存量商品房和商品房土地

，其中規(guī)定，可以調(diào)整不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型

，支持居民自住和改善性住房需求

，變相取消了此前調(diào)控規(guī)定的“9070戶型”要求。同時(shí)

，將未開發(fā)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換成新型產(chǎn)業(yè)用地

，這等于送了房地產(chǎn)商一個(gè)大禮包。這些未開發(fā)的房地產(chǎn)用地

，要么因?yàn)槭袌?chǎng)原因沒有開發(fā)

，要么就是開發(fā)商囤積多年的土地，不管何種原因

，地價(jià)肯定已是今非昔比

，轉(zhuǎn)換用途，用于前景不明的新興產(chǎn)業(yè)

、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等

，政府要么給補(bǔ)償

，要么給政策

，否則，就很難做到

。對(duì)于那些無力開發(fā)的開發(fā)商

，簡(jiǎn)直就是天上掉餡兒餅了。至于政府收購商品房和轉(zhuǎn)用商品房土地為棚改安置房和公共租賃住房的房源和用地

，對(duì)于那些存量商品房和存量商品房土地積壓過多的地方

，政府拯救商品房市場(chǎng)、幫開發(fā)商解套的意圖十分明顯

，因?yàn)榇溯喎康禺a(chǎn)市場(chǎng)下降

，更多地表現(xiàn)為存量增加，去庫存壓力山大

。

　　歸納起來

，這次兩部調(diào)控的目的，就是救土地市場(chǎng)

，救商品房市場(chǎng)

，救開發(fā)商。事實(shí)上

，此輪調(diào)控起于2014年9月30日

，即所謂放松銀根的“930政策”，但成效并不明顯

，因此才有去年年末今年將迎來“強(qiáng)刺激”的預(yù)言

，才有兩部通知的第一波“強(qiáng)刺激”，盡管第二第三波政策會(huì)涉及金融稅費(fèi)等內(nèi)容

，但如果沒有類似2009年的貨幣大放水

，房地產(chǎn)能否回穩(wěn)乃至回升，尚需繼續(xù)博弈

。

來源(中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)) 作者(佚名)

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房地產(chǎn)托市迎來“強(qiáng)刺激” 從供應(yīng)端和存量下手

2015年3月30日

來源(中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)) 作者(佚名)

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