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隨著杭州和西安相繼取消購房限制，目前仍實(shí)施限購的城市僅剩6座

。當(dāng)前

，房地產(chǎn)行業(yè)的政策動(dòng)向備受矚目

，對(duì)資本市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響

。接下來，我們將深入探討當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的整體形勢

，并剖析政策背后的深層目標(biāo)

。通過觀察數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)杭州這一近期解除限購的城市

，在過去十年里房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程極具代表性

。因此，以杭州為例

，我們可以窺見一斑

。接下來，讓我們一同審視杭州的房產(chǎn)交易月度數(shù)據(jù)

，以探尋行業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)

。

過去十年里，杭州的房地產(chǎn)發(fā)展歷經(jīng)了數(shù)個(gè)重要階段

，這些階段同樣也反映了全國房地產(chǎn)市場的整體走勢

。具體來說：

2016年

，隨著棚戶區(qū)改造政策的啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場需求激增

，成交量大幅攀升

，房價(jià)也隨之上漲。

然而

，到了2016年下半年

，隨著房價(jià)的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)成交量逐漸放緩

。

2018年下半年開始

，房地產(chǎn)成交和房價(jià)逐漸趨于平穩(wěn)，市場進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段

。

2020年疫情后，房價(jià)開始緩慢回升

，成交量保持穩(wěn)定

。

2021年，房價(jià)繼續(xù)攀升

，新房成交量略有增加

，但二手房成交量出現(xiàn)萎縮。

2022年

，新房銷售突然下滑

，而二手房價(jià)格開始下降，但銷量逐漸回升

。

2024年

，新房銷售再次下滑，而二手房銷售基本穩(wěn)定

，與棚改前的水平相當(dāng)

。

同年，二手房掛牌價(jià)格已回落至棚改后的2019-2020年初水平

。若價(jià)格進(jìn)一步下跌

，將有更多買家可能面臨損失。

另外

，若房價(jià)跌回至棚改前水平

，全國房地產(chǎn)租金回報(bào)率平均可上升至約3%。

目前

，杭州房地產(chǎn)市場的形勢可以概括為：新房銷售迅速下滑

，已低于二手房成交量，這是近十年來首次出現(xiàn)的情況

。由于二手房交易保持相對(duì)穩(wěn)定

，表明需求端未出現(xiàn)顯著變化

。新房銷售下降通常歸因于兩個(gè)主要因素：一是對(duì)新房風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂；二是新房價(jià)格降幅不及二手房（由于數(shù)據(jù)口徑原因

，此因素的分析較為復(fù)雜

，此處不展開）。

觀察政策動(dòng)向

，我們發(fā)現(xiàn)新政策并未有效解決上述兩個(gè)問題

。因此，此次政策調(diào)整可能對(duì)商品房銷售無顯著影響

。有觀點(diǎn)認(rèn)為

，現(xiàn)在政策放開更多是基于實(shí)際情況的考量，而非必要性的執(zhí)行

。當(dāng)前缺乏強(qiáng)力政策的原因在于：一方面

，強(qiáng)力政策需要大量資金支持；另一方面

，房地產(chǎn)市場的反彈雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)有影響

，但已不再具有至關(guān)重要的地位。這可以從房地產(chǎn)投資占GDP的比例中得以體現(xiàn)

。

自2021年三條紅線政策實(shí)施以來

，房地產(chǎn)投資在GDP中的占比持續(xù)下滑，短短三年內(nèi)從10%跌至5%

，降幅高達(dá)5個(gè)百分點(diǎn)

，這對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了顯著沖擊。（需注意

，2021年出口保持強(qiáng)勁

，因此當(dāng)時(shí)的影響尚不明顯。）然而

，當(dāng)前房地產(chǎn)投資占GDP的比例已降至5%

，隨著房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中占比的進(jìn)一步降低，即便其投資下降速度加快

，對(duì)GDP的整體影響也將逐漸減弱

。

除非房地產(chǎn)行業(yè)徹底消亡，否則它對(duì)GDP的影響將不再能達(dá)到過去三年的水平

。正因如此

，我一年前在撰寫房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)時(shí)的標(biāo)題為《再不救房地產(chǎn)，可能就為時(shí)已晚》

。

來源(百家號(hào)) 作者(攢錢買小房子的橘子)

泰和集團(tuán)(www.chihuo-w.com)

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房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前形勢及政策影響分析

2025年2月10日

來源(百家號(hào)) 作者(攢錢買小房子的橘子)

泰和集團(tuán)(www.chihuo-w.com)