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中國共產(chǎn)黨第二十屆中央委員會第三次全體會議于近日召開

，會議審議通過《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革

、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（下稱《決定》）。全會緊緊圍繞推進(jìn)中國式現(xiàn)代化

，部署了進(jìn)一步全面深化改革的主要任務(wù)和重大舉措

。在統(tǒng)籌發(fā)展與安全中，全會提出“落實好防范化解房地產(chǎn)

、地方政府債務(wù)

、中小金融機(jī)構(gòu)等重點領(lǐng)域風(fēng)險的各項舉措”。

防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險

面對嚴(yán)峻復(fù)雜的國際環(huán)境和艱巨繁重的國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定任務(wù)

，不管是全面深化改革，還是推進(jìn)中國式現(xiàn)代化

，迫切需要一個平穩(wěn)的環(huán)境

。

房地產(chǎn)市場規(guī)模大、牽涉面廣

，對宏觀經(jīng)濟(jì)運行具有系統(tǒng)性影響且正在經(jīng)歷新舊模式轉(zhuǎn)換“陣痛”

，其穩(wěn)定發(fā)展是關(guān)系中國式現(xiàn)代化行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要基礎(chǔ)。在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下

，在風(fēng)險釋放

、市場下行壓力下

，突出“風(fēng)險防范”是行業(yè)管理的主基調(diào)。

值得注意的是

，全會將防范房地產(chǎn)風(fēng)險與地方政府債務(wù)

、中小金融機(jī)構(gòu)等重點領(lǐng)域風(fēng)險一起表述。為了更好化解房地產(chǎn)及相關(guān)風(fēng)險處理

，全會提出推進(jìn)系統(tǒng)集成

、制度建設(shè)，增強(qiáng)宏觀政策取向一致性

。針對房地產(chǎn)中短期風(fēng)險突出

，特別是多方風(fēng)險交織，要增強(qiáng)宏觀政策取向一致性

，就需要告別各自為政的“一畝三分地”思維

。在治理體系上形成系統(tǒng)集成。

系統(tǒng)集成該怎么做呢

？正在推進(jìn)的白名單融資協(xié)調(diào)機(jī)制就是最好的例證

，即加強(qiáng)金融和住建兩個部門在房地產(chǎn)政策上的“一致性”。以房地產(chǎn)項目合規(guī)為“一致取向”

，兩個部門通力合作

、雙向奔赴，強(qiáng)化項目“推送—反饋”閉環(huán)機(jī)制和貸款“投放—使用—償還”機(jī)制

，促進(jìn)兩個管理部門政策上激勵相容

，著力于促使房地產(chǎn)項目滿足“5 5”的標(biāo)準(zhǔn)化合規(guī)條件。這樣

，既實現(xiàn)住建部門對房地產(chǎn)監(jiān)管的職能，也能滿足房地產(chǎn)項目的合理融資

，還能最大程度降低金融風(fēng)險

，這就是房地產(chǎn)行業(yè)治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

值得注意的是

，盡管房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

，部分城市或區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，但部分地方還想著如何賣地

、如何刺激居民買房

。本質(zhì)上，這是錯誤的發(fā)展觀

、政績觀和考核體制作祟

。必須從制度建設(shè)上著手。《決定》提出“完善推動高質(zhì)量發(fā)展激勵約束機(jī)制”

，就是從制度上約束地方依賴舊模式

，激勵其發(fā)展新模式。

近年來

，各省已針對性地調(diào)整考核機(jī)制

，適應(yīng)新發(fā)展理念的要求。例如

，今年4月10日

，學(xué)習(xí)時報發(fā)布的《堅定不移推動高質(zhì)量發(fā)展奮力譜寫中國式現(xiàn)代化四川新篇章》一文指出，“四川正在對照國家考核辦法

，修訂完善全省考核評價指標(biāo)體系”

。該考核中包括“經(jīng)濟(jì)發(fā)展、開放水平

、創(chuàng)新驅(qū)動

、生態(tài)集約、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)”五大類一級指標(biāo)

。

總之

，防范化解包括房地產(chǎn)在內(nèi)的風(fēng)險

，并不是要救助房地產(chǎn)

，讓房地產(chǎn)的體量恢復(fù)到過去的規(guī)模，而是在新舊模式轉(zhuǎn)換的過程中

，防范和化解保交房

、風(fēng)險蔓延和資產(chǎn)重組等風(fēng)險，讓模式轉(zhuǎn)換更順利

。統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，關(guān)鍵是發(fā)展

，也就是貫徹新發(fā)展理念下的高質(zhì)量發(fā)展

。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有較大空間

在7月19日解讀黨的二十屆三中全會精神新聞發(fā)布會上，中央財辦相關(guān)負(fù)責(zé)人在談到房地產(chǎn)時指出

，我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)

，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。其中之一就是滿足居民對住房的新期待

，打造“好房子”

。過去，多數(shù)人購房訴求是“有沒有”

，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向“好不好”

。因此，優(yōu)化土地供給、規(guī)劃設(shè)計

、建筑標(biāo)準(zhǔn)等

，打造順應(yīng)改善需求的房子還有很大空間。

比如

，近期很多城市修編本地的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

，非居住空間不納入計入容積率的建筑面積，減少公攤比例

，優(yōu)化凸窗

、陽臺控制要求，不僅提高了得房率

，降低了單位房價和房屋總價

，而且空間設(shè)計優(yōu)化還提升了住宅品質(zhì)。同時

，還明確各類型建筑高度限制

，優(yōu)化綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計算方式

，提升公共空間品質(zhì)

。地價全面下降，為居住品質(zhì)打造打開了空間

。

《決定》提出

，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化

；完善中央和地方財政關(guān)系

，提升市縣財力同事權(quán)相匹配程度，適當(dāng)加強(qiáng)中央事權(quán)

，提高中央財政支出比例等。這些改革舉措直指新型城鎮(zhèn)化過程中就業(yè)

、社保

、教育、醫(yī)療和住房等公共服務(wù)均等化的支出責(zé)任和資金來源

。這意味著

，剛需住房消費和住房保障還有很大的發(fā)展空間。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

對中長期住房制度改革

、行業(yè)管理和住房發(fā)展方向

，《決定》第44條“健全社會保障體系”做出了詳細(xì)闡述。首先

，住房制度改革的方向

，就是推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快建立租購并舉的住房制度，適應(yīng)需求端新變化

、新特征

，這也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心內(nèi)容。

目前來看

，住房需求主體是3億新市民

、年輕人、外來人口

。他們居住的新模式

，就是先租后買，甚至是長期租賃

，等待收入達(dá)到購房的支付能力后再買房

。據(jù)貝殼統(tǒng)計，一線城市首次購房的平均年齡已超過35歲

。租購并舉的住房供給制度下

，核心原則就是租房和買房在公共服務(wù)享有上實現(xiàn)均等化，比如《決定》提出的推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度

。

近年來

，這方面改革取得了長足進(jìn)步，比如今年5月份沈陽

、佛山等地提出有合法穩(wěn)定住所（含租賃)）的非戶籍人員可申請入戶

，租房可落戶將是未來的普惠政策。筆者也建議

，各城市每個街道均設(shè)置集體戶口

，便利租房落戶。同時

，租購并舉的另一個核心權(quán)利，租房入讀公辦學(xué)校在部分區(qū)域已落地

。隨著教育集團(tuán)化、均等化改革推進(jìn)

，租房入讀公辦學(xué)校也將實現(xiàn)

。

其次是加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求

。在新時期

，除了兜底保障的公租房之外（含貨幣補(bǔ)貼），保障性住房的主體是配租的保租房及配售型保障性住房

。2021年的國家22號文和2023年的14號文

，對這兩類房源已明確了籌建渠道（土地供應(yīng)）、資金來源、建設(shè)主體

、分配對象

。打造配租和配售的保障房體系，目的是針對工薪群體

、人才群體

，籌建低租金、低售價

、配套好

，“有租有賣”的供應(yīng)閉環(huán)，降低城鎮(zhèn)化的成本

。

這樣

，廣大工薪階層和人才群體可以較低的成本融入城市，不再為住房焦慮

，從而放開手腳為美好生活奮斗

，這也才能發(fā)揮超大規(guī)模市場優(yōu)勢，激發(fā)全社會內(nèi)生動力和創(chuàng)新活力

。下一步

，保障性住房除新增用地建設(shè)外，還將盤活存量

。比如

，存量住宅物業(yè)收購或“非居改保”

，未來還將大規(guī)模盤活閑置土地建設(shè)保障房

，而央地財政事權(quán)和支出責(zé)任分化也做好了資金準(zhǔn)備。

再次

，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)

，這是完善央地管理架構(gòu)，夯實地方政府主體責(zé)任

，實現(xiàn)權(quán)責(zé)對等和激勵相容

，也是提高治理能力的體現(xiàn)。將調(diào)控的權(quán)力給到地方

，同步將穩(wěn)定行業(yè)和市場的責(zé)任也賦予地方

。在區(qū)域分化、消費群體差異化加劇的當(dāng)下

，在自主決策的前提下

，更熟悉微觀市場運行態(tài)勢的地方落實因城施策，才能更精細(xì)化地將房地產(chǎn)管理好

。

《決定》還提出

，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策

、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)以后

，投資需求趨勢性退出

，居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱，繼續(xù)堅持限購政策的必要性不再

，預(yù)計后續(xù)未退出限購政策的城市或區(qū)域?qū)⑾嗬^退出

。在新房市場產(chǎn)品不斷迭代升級，改善型需求持續(xù)釋放

，居民住房需求多樣化的新時期

，退出限購以激勵需求更有必要。

目前

，絕大部分剛性需求轉(zhuǎn)向小戶型為主的二手住房購置

、保障性住房租或購；新房市場越來越面向改善型需求

，再加上新房建設(shè)規(guī)模收縮，不再對普通住宅和非普通住宅實施懲罰性稅率（比如非普通住宅在契稅

、增值稅

、個稅上較普通住房翻倍的稅率），不僅能降低交易成本

，有利于改善型住房需求釋放

，穩(wěn)定新房市場規(guī)模，還會激勵開發(fā)商打造面向改善的高品質(zhì)住宅

。

同時

，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。其中

，改革開發(fā)融資方式就是前面講的全面落地白名單融資協(xié)調(diào)機(jī)制

，倒逼項目“非合規(guī)、不融資”的新模式

，告別“高杠桿

、高成本、高周轉(zhuǎn)”的舊融資模式

。改革商品房預(yù)售制度，就是逐步由預(yù)售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)型

。據(jù)克而瑞統(tǒng)計

，重點城市現(xiàn)售房已占30%的份額，“所見所得

、馬上就住”的需求特征也會加速住房現(xiàn)售到來

。

另外

，白名單融資協(xié)調(diào)機(jī)制全面落地后，合規(guī)項目才能夠獲得融資

，且一定能獲得合理

、足額的貸款融資，開發(fā)商通過預(yù)售來高周轉(zhuǎn)的必要性下降了

。未來一段時間

，將是預(yù)售和現(xiàn)售并存，并逐步向現(xiàn)售轉(zhuǎn)換的過渡期

。對仍實施預(yù)售的項目

，將加大自有資金拿地、預(yù)售資金封閉管理

，而政策將重點鼓勵現(xiàn)售模式

，會在土地出讓、規(guī)劃報建

、融資和交付等方面有扶持政策

。

最后，《決定》還提出完善房地產(chǎn)稅收制度

。目前

，房地產(chǎn)市場循環(huán)受阻，包括土地向開工和銷售的循環(huán)

，新房和二手房

、剛需和改善的循環(huán)等，都存在阻礙

，原因之一就是交易或循環(huán)的稅收成本太高

。因此，未來將全面捋順房地產(chǎn)稅收鏈條

，降低上游土地供應(yīng)和開發(fā)環(huán)節(jié)

、中游交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，比如配合消費稅改革

，降低土地和房產(chǎn)增值稅依賴

，從而降低地方政府過分重視開發(fā)投資的激勵，鼓勵土地

、商品房交易和循環(huán)，做大終端交易規(guī)模

，從而促進(jìn)住房消費

。

來源(百家號) 作者(安合財經(jīng))

泰和集團(tuán)(www.chihuo-w.com)

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構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展

2024年7月30日

來源(百家號) 作者(安合財經(jīng))

泰和集團(tuán)(www.chihuo-w.com)

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