獨(dú)家解讀：下一步房地產(chǎn)政策將如何影響你的購(gòu)房計(jì)劃

？

，確保解決市場(chǎng)痼疾。

當(dāng)前重點(diǎn)在于解決利率定價(jià)、收購(gòu)價(jià)格

、項(xiàng)目篩選等問題，然而這些挑戰(zhàn)不會(huì)一蹴而就。國(guó)企在執(zhí)行過程中可能感受到一定的壓力，而保障房建設(shè)和管理或?qū)⒂晒δ苄試?guó)企主導(dǎo)。對(duì)于市場(chǎng)的演進(jìn)，還尚待各地進(jìn)一步摸索出明確規(guī)律。愿隨著政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)能迎來更穩(wěn)定的未來。

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地產(chǎn)新趨勢(shì)：政策導(dǎo)向下的變化

近期

，廣州、深圳、佛山、東莞等地相繼成立了安居集團(tuán)，以規(guī)劃、籌集建設(shè)及運(yùn)營(yíng)保障房為主要任務(wù)。例如，廣州計(jì)劃今年籌集一萬套特色型保障房，委托了安居集團(tuán)負(fù)責(zé)。這些地區(qū)的城投公司也成立了安居企業(yè)，致力于招商引資、人才租賃住房及人才保障房等項(xiàng)目。區(qū)級(jí)企業(yè)在招商引資、產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍等方面有著重要作用。

國(guó)家政策方面

，現(xiàn)在要求優(yōu)先儲(chǔ)備閑置低效利用的土地。這一政策可能對(duì)一線城市和二線城市的土地供應(yīng)政策帶來邊際變化。從土地供應(yīng)角度來看，一方面需要減少土地供應(yīng)量。目前，已供應(yīng)但尚未開發(fā)的土地按建筑面積計(jì)算，但未來將按建設(shè)年限計(jì)算。根據(jù)去年新建商品房的銷售規(guī)模，預(yù)計(jì)大約需要7到8年才能消化。因此，土地供應(yīng)政策總體上將變得更加緊縮，但各區(qū)、各城市的執(zhí)行情況可能存在差異。

具體來說

，如果某個(gè)區(qū)域在售新房的消化周期超過36個(gè)月，則不再供應(yīng)土地；如果消化周期在18到36個(gè)月之間，則只能利用存量土地，多少存量就使用多少土地，不再新增土地指標(biāo)。此外，土地供應(yīng)開始轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理。例如，上海最近的政策明確要求減少小戶型公寓的供應(yīng)，因?yàn)樾路康男枨笾饕獊碜愿纳菩妥》啃枨�。改善型住房將有所調(diào)整，如控制樓層高度、提高居住品質(zhì)、減少公攤面積等，以提高實(shí)際使用面積，間接降低房?jī)r(jià)。

未來

，土地供應(yīng)還包括廣東等地區(qū)出臺(tái)的新住宅建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)將包括更優(yōu)化的半敞開空間、陽臺(tái)和飄窗等設(shè)計(jì)，以滿足人們對(duì)大陽臺(tái)和飄窗的喜好。同時(shí)，未來會(huì)出現(xiàn)更多低密度住宅，以滿足改善型住房需求。

由于改善型住房需求潛力相對(duì)較小

，土地供應(yīng)需要減少，同時(shí)要盤活閑置土地。盤活閑置土地主要解決配置型保障房土地來源問題。如果開發(fā)商手中的土地超過規(guī)定的開竣工時(shí)間，將被視為閑置土地