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，限建

2024年1月，上海正式定調

，全市不再批準新建商場寫字樓等商業(yè)類項目

，已列入計劃項目不受影響，不再大拆大建

，國有企業(yè)要加快兩舊一村

，零星舊改力度，原則上只做城市更新

，盡快形成典型案例

。

限建，這是一個正確的決定

，也是市場倒逼房產建設審批主管部門的結果

，二十年來，我們一哄而上建房子

、建各種各樣的房子

，包括標賣天價和無科學客觀容積率的商品房、大量盲目投資的商場

、大量標賣天價的寫字樓

。人為造成了人類歷史上最巨大的房產泡沫，天價商品房（包括二手房）坑人沒商量直接打對折還無人問津

，幾乎所有的商場冷冷靜靜營業(yè)員比顧客多

，每棟寫字樓幾乎都空置了六七成無人問津。

，降空

降空

，就是降低己建成房子的空置率，上級己心急如焚了

，直接下以下行政命令：虹口四川北路

、浦東陸家嘴

、前灘、花木

、松江g60走廊

、奉賢美谷，閔行漕河涇等部分區(qū)域空置率超過40%的區(qū)塊

，當?shù)刂鞴懿块T需要拿出切實可行方案

，務必確保在2024年上半年把空置率降低至20%；

用行政命令的形式來降低房屋空置率

，這也是一個創(chuàng)新

，上海或許有雄厚的財政力量作后盾講這句話

，但放眼當下遍及全國各地居高不下的房子空置率

，我們的財政吃得消說這句話嗎？

，開源

開源

，就是上級發(fā)指令，要上海各大有實力的國有企業(yè)

，加速轉型做好全市土地收儲工作

，發(fā)揮國有企業(yè)的帶頭引領作用，2024年全市上交國有資產收益要實現(xiàn)5%的增長目標

，確保社會經(jīng)濟穩(wěn)定

；

對土地財政依賴的斷奶需要有個過程，希望真的早點真心斷了這個依賴

，在保持社會穩(wěn)定的前提下斷得越早越好

。

4，上海公建之現(xiàn)狀

商業(yè)地產還能撐多久

？筆者觀察了本公司所在寫字樓的情況

，2022年上海F城之前，每天上班時

，都要在電梯廳里排隊

，基本上排三批才能擠上去。

2023年上海解封F后

，租戶好像都消失了

，去年大半年時間，任何時候上班

，不管是電梯廳還是電梯里

，永遠是我一個人。樓里原來的健身房

、小賣部都關門了

，到今天都沒開起來

。

2023年國慶節(jié)，筆者去了趟臨港

，沒想到那里到處還是大工地

，并且大部分是商業(yè)寫字樓

，還有雙子塔摩天大樓在建

。

上海在建的200米至300米的雙子塔超高層：張江有一對、外高橋有一對

、臨港還有一對

、徐匯濱江還有一對，這還不算徐家匯在建的浦西最高樓徐家匯中心

。

以5A甲級寫字樓標準在建的

，前灘、北外灘

、徐匯濱江

、張江、外高橋

，臨港

，一大片一大片。難道是要把陸家嘴南京路上的寫字樓搬空

，去租這些新樓嗎

？接下去幾年，這是有多少這樣的商業(yè)開發(fā)商得關門倒閉啊

。

二十年前開始

，建寫字樓酒店購物中心，就是各地政府最喜歡的

。開發(fā)商去拿地建住宅

，必須要配套建一批公建。他們的思路很單純

，住宅建好賣掉就結束了

，商業(yè)寫字樓酒店既可以解決就業(yè)，又能有持續(xù)稅收

。而現(xiàn)在

，這些公建都要成為各個城市的鋼筋廢墟。

從商業(yè)房產的價格走勢也能看見時勢變遷：20年前設計師做設計時

，開發(fā)商都會要求在住宅小區(qū)周邊建一圈沿街商鋪

，一方面增加商業(yè)配套，更重要的

，當時有個標準淮的價格配方

，假如住宅賣1萬每平方米

，那么商鋪就是賣2萬每平方米，而且比住宅搶手

，全國幾乎都是這樣

，當時有句流行的廣告語“一鋪養(yǎng)三代”，而如今住宅可能漲到了4-5萬每平方米

，而商鋪可能連2萬每平方米都不值了

。

隨著疫情后居家辦公在美國的興起，寫字樓物業(yè)大量過剩

，可能也是接下來要爆的一個大雷

。而國內除了寫字樓，商業(yè)物業(yè)也受電商

、直播的沖擊

，上海的商場，除了餐飲等必須線下體驗的

，大部分都正在變成空置

。

5，全國各地的房產現(xiàn)狀

網(wǎng)絡上流傳著一個調侃的段子：“一年不買房

，急死開發(fā)商

；二年不買房，市長也發(fā)慌

；三年不買房

，中介倒閉忙；四年不買房

，省長也難當

；五年不買房，銀行行長進牢房

�

！边@段詼諧的話語道出了我們社會對于房地產行業(yè)的狂熱與追捧。

房地產熱潮如火如荼

，買房已成為許多人的人生大事

。不買房就會被視為“不正常”

，甚至會激起一系列的連鎖反應

。

對于開發(fā)商來說，消費者不再爭相購買房產

，自然是一場災難性的打擊

；市長、省長等官員則將因此面臨輿論的質疑和壓力；中介公司的業(yè)務將日益減少

，終將不支而倒閉

；連銀行行長也會因沒有房貸業(yè)務而境遇堪憂。

然而

，這個段子背后所反映出來的房地產泡沫和社會風氣卻引人深思

。

隨著房價的不斷上漲，越來越多的人陷入了房奴的困境

，失去了生活的其他樂趣

。與此同時，投機炒房

、哄抬房價的現(xiàn)象也屢禁不止

，更加劇了房地產市場的不穩(wěn)定性

。

，救市的時機

房地產已經(jīng)錯過三次最佳救市時機，最佳窗口是2021年恒大爆雷前后

，當時問題剛剛暴露

，多數(shù)民企已經(jīng)出現(xiàn)資金非常緊張的情況，跟隨恒大前后腳爆雷的大房企也有個七八家

，但問題還不算特別嚴重

，稍微松一下，可以挽救一大堆企業(yè)

。

最二個窗口期是2022年二季度左右

，也就是第一批民企房企爆雷之后。當時國家也非常重視

，各地方也非常積極

，且有能力有財力解決問題。但后續(xù)疫情防控工作成為了全國的重心

，其他工作都讓路

，樓市的問題還有其他問題也都陷入了半停頓狀態(tài)。于是問題進一步惡化

，后續(xù)地方想救助

，也都有心無力了。

第三個窗口期是就疫情松綁后

，也就是2023年年初

，當時樓市出現(xiàn)了小陽春，一派復蘇的景象

。如果政策能夠接續(xù)

，則問題小陽春會延長，問題將繼續(xù)緩解。但當時有判斷擔心房價上漲

，多家財經(jīng)媒體高調重申“房住不炒”

，強調要防止房價反彈。而地方和相關部門也采取了反向政策

，結果小陽春行情迅速結束

，之后市場加速下滑，持續(xù)下滑

。

，最大的爆雷

2024年開年，令人震驚的消息接踵而至

，其沖擊之大不亞于先前的恒大財務風暴

。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底

，我國整體城投平臺的有息負債竟高達驚人的474萬億

，比恒大的負債高出23倍，這數(shù)字簡直令人難以置信

。

這一龐大數(shù)字的背后

，是全國約2902家城投平臺為滿足城市發(fā)展需求，投入大量資金進行基礎設施

、市政工程和房地產開發(fā)等項目融資和管理

。這些看似光鮮亮麗的城投平臺，卻潛藏在龐大的負債風險中

，給整個經(jīng)濟體系帶來前所未有的巨大壓力

。

龐大的負債將對城投平臺產生何種影響呢？首先

，負債的增加將顯著降低它們的借貸能力

，嚴重制約未來發(fā)展的潛力。其次

，財務壓力的增大可能導致城投平臺無法按時償還債務

，進一步加劇金融系統(tǒng)的風險。最為嚴峻的是

，這些平臺的負債規(guī)模已經(jīng)達到揭示整個經(jīng)濟體系脆弱性的警戒線

。一旦其中任何一個平臺出現(xiàn)問題，將對整個金融市場造成巨大沖擊

，甚至引發(fā)金融危機

。

在各界紛紛議論的同時，民眾的心情也變得沉重

。他們開始擔心

，這些負債如山的城投平臺是否能夠承擔起自身的責任

，是否會給國家和人民帶來災難。投資者紛紛拋售城投平臺相關債券

，迅速推高了市場的恐慌情緒

。

盡管面臨著巨大的挑戰(zhàn)，我們對中國政府和相關部門充滿信心

，相信他們有能力應對這一問題

。通過切實有效的措施，保障市場的穩(wěn)定和發(fā)展

，確保人民的財產安全和社會的持續(xù)繁榮

。同時，我們呼吁廣大民眾保持冷靜和理性

，相信國家和政府的決策

，著眼未來，共同應對這一挑戰(zhàn)

，共同迎接未來的發(fā)展

。

來源(百家號) 作者(半畝方塘鐵崖山人)

泰和集團(www.chihuo-w.com)

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房地產業(yè)現(xiàn)狀

2024年5月8日

來源(百家號) 作者(半畝方塘鐵崖山人)

泰和集團(www.chihuo-w.com)