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降低房貸利率

、取消首套房房貸利率下限

、實(shí)行房屋“以舊換新”政策……當(dāng)前，多地在持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策

，“因城施策”穩(wěn)住房地產(chǎn)市場

。

住房公積金成了各地政策“工具箱”里“最趁手”的工具之一。僅4月8日

，北京

、廣州、沈陽

、蘇州4個(gè)城市便對公積金政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整

。其中

，作為一線城市的北京

、廣州均上調(diào)公積金貸款最高額度

，引發(fā)廣泛關(guān)注。

“類似額度提高

，對于更好激活購房需求尤其是綠色建筑是有積極作用的�

！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示

，此次北京和廣州的公積金新政都聚焦了綠色建筑和裝配式建筑，一方面是從綠色住宅的角度切入

，另一方面與改善型住房需求有關(guān)系

，此類政策有助于持續(xù)推進(jìn)改善型住房需求的釋放。

值得關(guān)注的是

，為了讓更多人實(shí)現(xiàn)住有所居

，住房公積金覆蓋率不高的人群

，例如新市民、靈活就業(yè)者等

，在購房時(shí)則更需要優(yōu)化政策支持

。

部分城市上調(diào)住房公積金貸款最高額度

上調(diào)住房公積金貸款額度對于購房者來說是一個(gè)利好的消息，這意味著購房成本在一定程度上可以降低

。

4月8日

，北京住房公積金中心就《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實(shí)施辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）面向社會征求意見，明確對使用住房公積金貸款購買二星級及以上綠色建筑

、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工

，貸款額度最高可上浮40萬元。

在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來

，“北京加大公積金貸款支持力度鼓勵(lì)購房者購買綠色

、低碳、智能

、安全的好房子

，也將有利于促進(jìn)更多開發(fā)企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住房�

！�

同日

，廣州發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款最高額度有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》）提出，單人申請住房公積金的貸款最高額度從60萬元調(diào)整至70萬元

，兩人或兩人以上申請貸款最高額度從100萬元調(diào)整至120萬元

；另外，對于所購住房為綠色建筑或新建裝配式建筑的新建住房

，貸款額度可再上浮10%-20%

。

中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊認(rèn)為，廣州提升購房者使用公積金貸款的最高額度

，有利于減少房貸利息支出

，降低購房成本，更好地支持購房者剛性及改善性購房需求

。

2024年1月

，廣州出臺新政，優(yōu)化120㎡以上戶型限購政策

，支持“賣一買一”“租一買一”等政策

。楊永俊指出，在政策的刺激下

，春節(jié)過后

，廣州房地產(chǎn)市場迎來一定的回暖，但仍不及去年同期

。時(shí)隔兩個(gè)多月

，廣州再次出臺房地產(chǎn)支持政策

，有望釋放一部分潛在需求入市。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉關(guān)注到

，新房大戶型化

，以及老百姓住房改善化的趨勢明顯，這也在一定程度上導(dǎo)致房價(jià)總價(jià)上升

，去化壓力加大

。在他看來，提高公積金貸款額度有利于提振剛需和改善型購房的積極性

。

與此同時(shí)

，不少人也在期待，未來上海

、深圳有類似的公積金新政推出

。一位網(wǎng)友在社交平臺表示，“上海什么時(shí)候可以提高到160萬元

�

！绷硪晃痪W(wǎng)友則表示，“好消息什么時(shí)候輪到深圳

�

！�

進(jìn)一步支持綠色的“好房子”

什么叫超低能耗建筑？哪個(gè)樓盤是超低能耗建筑

？什么叫綠色建筑

？什么時(shí)候開始實(shí)施……北京、廣州的住房公積金新政明確了重點(diǎn)支持低碳綠色建筑以后

，這些問題成了網(wǎng)友詢問頻次最高的問題

。

無論是綠色建筑還是超低能耗建筑，都意味著選擇更低碳的材料

，使用更多低碳節(jié)能技術(shù)

、智能技術(shù)等，由此建造的建筑能耗遠(yuǎn)低于常規(guī)建筑

，房屋本身也更環(huán)保

。

“要下力氣建設(shè)好房子�

！苯衲耆珖鴥蓵陂g

，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹再次強(qiáng)調(diào)，住房發(fā)展

，歸根到底還是要讓群眾能住得更好。他希望

，能夠多行業(yè)跨界協(xié)同

，合力建設(shè)綠色

、低碳、智能

、安全的好房子

，讓群眾能夠住得健康，用得安全

。綠色

、低碳正是好房子的標(biāo)志性特征之一。

建設(shè)低能耗建筑尤其是超低能耗建筑是建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然路徑之一

，也是好房子的標(biāo)準(zhǔn)之一

。陳文靜認(rèn)為，本次北京公積金新政提到的綠色建筑

、裝配式建筑或者超低能耗建筑可以說就是“好房子”的體現(xiàn)

。

近幾年，北京住宅用地出讓時(shí)要求開發(fā)企業(yè)承諾

，項(xiàng)目要滿足綠色建筑二星級標(biāo)準(zhǔn)

、采用裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%等要求，部分地塊還要求參與現(xiàn)場搖號的競買人提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》

，對建筑標(biāo)準(zhǔn)提出了更高的要求

。

陳文靜指出，近幾年

，北京成交的住宅用地基本上是二星級及以上綠色建筑

，因此本次北京公積金政策支持的范圍較廣，當(dāng)前新房項(xiàng)目普遍滿足條件

，符合條件的二手房也在本次公積金支持范圍內(nèi)

。

嚴(yán)躍進(jìn)談到，廣州此次政策出臺含義非常清晰

，既要支持綠色建筑和裝配式建筑的相關(guān)要求

，又要加大對繳存人剛性和改善性住房需求的支持。這充分說明政策是多元目標(biāo)體系的

，但本質(zhì)上都是為了美好居住或高品質(zhì)住宅

。

“廣州的公積金新政有利于加快推進(jìn)建筑行業(yè)現(xiàn)代化，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展

�

！睏钣揽≌f。

當(dāng)然

，好房子意味著建造成本可能會上升

。這也引發(fā)了不少購房者的擔(dān)憂：“這種房子想想就貴�

！�

此次提高住房公積金上限能夠帶來怎樣的降息效應(yīng)

？一些業(yè)內(nèi)人士對此并不持樂觀態(tài)度

。李宇嘉談到，基于廣州房價(jià)考慮

，夫妻兩人公積金貸款最高可以貸到120萬元

，只能覆蓋外圍低價(jià)區(qū)域的住房貸款需求，大概率無法覆蓋中心區(qū)

，老百姓在廣州市中心區(qū)域購房

，仍需采用商貸+公積金貸款組合的方式。

同樣的問題也存在于北京

。對于不少工作不久的年輕人來說

，即使購買符合《征求意見稿》中要求的建筑，最高能貸160萬元

，面對當(dāng)下的房價(jià)

，他們?nèi)孕柽x擇商業(yè)貸款作為補(bǔ)充，且補(bǔ)充的額度并不小

。

“新市民更加需要公積金貸款支持”

“新市民更加需要公積金貸款支持

，而公積金對這部分人群的覆蓋率并不高�

！崩钣罴沃赋�

，提高公積金貸款額度惠及的大多為公積金繳存覆蓋率較高的機(jī)關(guān)、國企

、事業(yè)單位等擁有固定工作的職工

，相對而言，這部分人群住房擁有率較高

。

2023年6月

，三部門聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金2022年年度報(bào)告》顯示，住房公積金制度惠及面持續(xù)擴(kuò)大

，2022年實(shí)繳職工超1.69億人

，比上年增長3.31%。

4月8日

，蘇州市住房公積金管理中心針對靈活就業(yè)群體出臺了公積金新政

，即推出靈活就業(yè)人員“樂居蘇城”存貸產(chǎn)品，這開啟了產(chǎn)品化繳納住房公積金的新模式

，引來很多人“點(diǎn)贊”

。

靈活就業(yè)人員繳存公積金可享受“靈活繳存、隨時(shí)支取”的便利

，真正實(shí)現(xiàn)“零存零取”

，同時(shí)還能享受住房公積金的各項(xiàng)政策補(bǔ)貼。

新政發(fā)布后，一名蘇州的房產(chǎn)中介立刻在社交平臺表示

，靈活存取相當(dāng)于活期存款

，利率為2.5%，存款利率可觀

，買房還可以享受公積金貸款。

這就相當(dāng)于一個(gè)靈活就業(yè)人員開設(shè)了一個(gè)“零存零取”的“活期賬戶”

。假設(shè)3萬元存一年

，可獲得每年賬戶利息1.5%，共450元

，開戶補(bǔ)貼100元

，利息補(bǔ)貼1%，共300元

，一年收益合計(jì)為850元

，年化收益大于2.5%；假設(shè)40萬元存一年

，可獲得每年賬戶利息1.5%共6000元

，開戶補(bǔ)貼100元，利息補(bǔ)貼1%共4000元

，第一年收益合計(jì)為1.01萬元

，年化收益大于2.5%。

靈活就業(yè)人員如果想最快獲得貸款額度

，在滿足貸款條件下

，單筆繳存4.3萬元，存滿6個(gè)月后即可享受住房公積金貸款額度80萬元

；單筆繳存5.9萬元

，存滿6個(gè)月后即享受住房公積金貸款額度110萬元；單筆繳存8.8萬元

，存滿6個(gè)月后即享受住房公積金貸款額度165萬元（需要滿足“筑夢蘇城”相關(guān)政策）

。同時(shí)還享受各類補(bǔ)貼，年化收益大于2.5%

。

“這個(gè)杠桿效應(yīng)非常明顯

，如果要獲得100萬元公積金貸款額度，差不多只需要5萬元的本金

，所以其實(shí)對于靈活就業(yè)者而言

，意義非常重大，對于其他城市而言也具有非常好的啟發(fā)意義

�

！眹�(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，為更好支持合理住房消費(fèi)需求，蘇州的模式對各地具有一定的借鑒意義

。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為

，二季度以來，以舊換新

、取消房貸利率下限

、公積金政策屬于各地優(yōu)化住房政策頻率較高的三項(xiàng)政策，也可以理解為二季度政策寬松的“三板斧”

，實(shí)實(shí)在在降低了購房成本和交易成本

。此類政策充分說明，二季度各地購房政策進(jìn)一步優(yōu)化和放松

，進(jìn)一步釋放了寬松的環(huán)境

。在嚴(yán)躍進(jìn)眼里，目前

，一線城市依然有比較豐富的政策工具

。

中青報(bào)·中青網(wǎng)見習(xí)記者趙麗梅記者張均斌來源：中國青年報(bào)

來源(百家號) 作者(中國青年報(bào))

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讓房地產(chǎn)新政更多惠及新市民

2024年4月16日

來源(百家號) 作者(中國青年報(bào))

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