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近期，隨著多地出臺“認房不認貸”

、統(tǒng)一最低首付比例

、調(diào)整房貸利率下限、降低存量房貸利率等房地產(chǎn)利好政策

，南京

、濟南、福州

、鄭州等多個二線城市取消限購

，廣州調(diào)整限購實施區(qū)域范圍

，上海降低臨港新片區(qū)人才購房門檻等，房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁進入更為全面的階段

。

從多個機構反饋情況看

，政策落地后，消費者置業(yè)意愿

、購房信心提升

，賣一買一置換需求帶動掛牌量增加，二手房價格保持平穩(wěn)

，在房企去化壓力下

，新房漲價預期不明顯。

一線城市購房熱度提升

8月底

，多部委聯(lián)合發(fā)文，明確了“認房不認貸”的認定標準

，同時將全國首套

、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%

。8月30日

，廣州、深圳率先落地執(zhí)行首套房“認房不認貸”政策

。9月1日

，上海、北京全面跟進執(zhí)行

，力度超預期

。

“落實‘認房不認貸’后，房地產(chǎn)市場成交明顯快速上揚又逐步回落

。從線上數(shù)據(jù)看

，一線城市二手房熱度上漲幅度在9月2日達到峰值，后續(xù)逐步回落

，至9月10日又有所反彈

，并穩(wěn)定在高于8月均值水平之上�

！�58安居客研究院院長張波表示

，一線城市成交反彈，是由于前期累積需求釋放

，潛在購房人群心理狀態(tài)偏猶豫

，隨著具體政策落地，需求將快速釋放

。

“北京

、上海在9月第一個周末成交量爆發(fā)后

，第二個周末成交量降低超50%�

！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為

，新政發(fā)布后的一周時間里，北京二手房成交5000套左右

，新建住宅累計成交3500套左右

。

隨著需求釋放動能減弱，9月后兩周成交量明顯下降

。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示

，9月份，北京新建商品住宅簽約5891套

，成交面積67.96萬平方米

，環(huán)比分別增長42.9%和41.1%；二手商品住宅成交14262套

，環(huán)比增長30.1%

。

“上海新房交易市場處于活躍和復蘇態(tài)勢，部分數(shù)據(jù)好于預期

�

！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，目前

，成交量明顯增加

，買房群體主要是一些剛需購買者。

中秋國慶長假期間

，廣州推盤個數(shù)達20個

，總推貨量較去年同期增加42%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為

，總體來看

，政策對廣州、深圳等地的影響沒有北京

、上海大

，但廣深地區(qū)新房樓盤的訪客和二手房帶看量有明顯增加�

！俺顺Ｒ�(guī)促銷外

，開發(fā)商推出了‘一口價’房源，以此帶動買房人氣

�

！崩钣罴握f。

市場價格保持基本平穩(wěn)

新政落地后

，二手房掛牌量上漲

，一些新樓盤取消優(yōu)惠政策

，許多購房者擔憂是否會導致新一輪房價上漲？

“市場價格基本平穩(wěn)

，二手房

、新房都沒有出現(xiàn)明顯漲價現(xiàn)象�

！睆埓髠ケ硎�

，二手房房源掛牌量明顯增加，一部分是為了賣一買一享受較低首付

，另一部分是期望價格上漲變現(xiàn)

，但目前成交量基本平穩(wěn)。

嚴躍進認為

，一些房企收回優(yōu)惠折扣看似是在漲價

，其實是吸引購房者入市的一種營銷手段，從供求關系看

，房價上漲沒有必要也沒有市場基礎

。特別是二手房掛牌量增加，有助于減少二手房價格炒作現(xiàn)象

。“房企要珍惜當前的政策

，主動在市場秩序穩(wěn)定方面做好相關工作

，確保房價穩(wěn)定和預期穩(wěn)定�

！眹儡S進提醒

。

“盡管政策全面回歸常態(tài)，但并不會帶來新一輪樓市反彈

，主要因為房地產(chǎn)市場基本面已今非昔比

。”李宇嘉表示

，現(xiàn)在

，不管是房價、居民杠桿率還是住房需求空間

，都發(fā)生了改變

。這次房地產(chǎn)政策調(diào)整目的就是防風險、保穩(wěn)定

。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示

，今年中秋國慶假期（9月29日至10月6日），重點10城新建商品住宅日均成交612套

，較去年國慶假期日均成交量上漲43.8%

。但比往年同期的成交數(shù)據(jù)

，今年日均成交量處于近7年的次低位水平，較2021年及以前的日均成交水平下降幅度超30%

。

“‘雙節(jié)’期間一些城市樓市成交量回升

，但成交端仍具備較大上升空間，后續(xù)仍然需要利好政策持續(xù)加持

�

！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪說，成交量回升有望帶動市場信心提振

，疊加政策端寬松態(tài)勢延續(xù)

，后續(xù)樓市復蘇值得期待。

用好政策工具和窗口期

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計

，7月24日至8月底

，全國房地產(chǎn)政策進入密集發(fā)布期，累計調(diào)控超過200次

。9月

，各地累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策高達175次。9月至10月是房屋交易較為活躍時期

，俗稱“金九銀十”

，11月至12月是房地產(chǎn)開發(fā)商沖業(yè)績的關鍵期，后續(xù)幾個月樓市的表現(xiàn)至關重要

。

“去年

，由于疫情影響導致基數(shù)較低，隨著各地因城施策

，如果用好政策工具

、把握好窗口期，有望實現(xiàn)全年樓市‘U形’走勢

�

！崩钣罴伪硎荆康姆€(wěn)定是防風險的前提

，也是質提升的基礎

，預計將有更多城市出臺各類調(diào)控政策，不斷促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

。

張大偉表示

，對于北京等一線城市來說，“認房不認貸”主要影響的是改善性住房需求

，這部分需求經(jīng)短期消化后

，后續(xù)如果沒有其他政策利好，市場可能在10月后繼續(xù)調(diào)整

。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示

，今年中秋國慶假期

，35個代表城市日均成交面積較去年同期及2019年同期下降兩成左右。整體來看

，國慶期間各地樓市表現(xiàn)不一

，上海、廣州在樓盤供應端帶動下情緒回升

，北京

、深圳、成都

、杭州樓市表現(xiàn)相對平穩(wěn)

，武漢、蘇州

、天津等地在房交會

、新政顯效下，市場活躍度得到提升

，但市場持續(xù)性仍需觀察

，短期市場依然有壓力。

后續(xù)政策還有哪些優(yōu)化空間

？張波建議

，可以進行“打補丁”式優(yōu)化，例如調(diào)整普通住宅認定標準

；降低房貸利率

，尤其是降低首套房貸利率，減輕購房者月供壓力

。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜建議，一線城市庫存壓力大的區(qū)域可以按照因區(qū)施策

、一區(qū)一策原則

，與人口、人才等政策結合進行政策優(yōu)化

�

！半S著政策進一步落實，核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)恢復

，三四線城市房地產(chǎn)市場預期漸穩(wěn)

，以價換量或帶動需求釋放，全國房地產(chǎn)市場也有望逐漸筑底企穩(wěn)

，價格整體穩(wěn)定

，其中三四線城市短期內(nèi)價格或延續(xù)下跌態(tài)勢�

！标愇撵o說

。

“由于‘金九’市場表現(xiàn)總體不如預期

，開發(fā)商緊抓‘黃金周’沖刺四季度業(yè)績，不少新盤上市

、老盤加推吸引人氣

，特價房、折扣營銷等各類促銷策略也帶動人氣回升

。預計10月總體成交量比9月將有所提升

。”張波說

。

來源(百家號) 作者(北京日報客戶端)

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房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁
，四季度房地產(chǎn)市場走勢如何

2023年10月17日

來源(百家號) 作者(北京日報客戶端)

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