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近兩周

，資本市場的政策導(dǎo)向已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向

，從印花稅再到規(guī)范減持行為等政策措施

，明顯釋放出決心穩(wěn)定資本市場的信號（作為投資者一定要清楚這一點）。而將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)

，政策落地的密集程度以及力度均較以往有更大的亮點

。

首先要關(guān)注的是恒大系復(fù)牌。最近一段時間

，恒大系上市公司密集補發(fā)財報

，財報雖然難看，但這是復(fù)牌必須要走的流程

。財報陸續(xù)補發(fā)布后

，復(fù)牌也提上日程

。7月28日恒大汽車復(fù)牌，8月3日恒大物業(yè)復(fù)牌

，8月28日中國恒大復(fù)牌

，尤其是中國恒大復(fù)牌這件事估計大家沒什么印象，畢竟當天降印花稅這件事占了頭條

。

筆者認為

，恒大系上市公司復(fù)牌可以看作是已經(jīng)度過了相對困難的時刻。而復(fù)牌一定程度上也暢通了融資渠道

。沒復(fù)牌前

，市場是難以對恒大系公司進行定價的。復(fù)牌后

，市場能夠根據(jù)股價和財務(wù)狀況對恒大進行評估

。在恒大汽車復(fù)牌后的半個月，紐頓集團向恒大汽車戰(zhàn)略投資5億美元

，收購27.5%的股權(quán)

。可見

，恒大系企業(yè)復(fù)牌對于化解公司自身風(fēng)險也是起到積極作用的

。

8月30日，“認房不認貸”政策在廣州落地

。而隨后兩天時間

，深圳、武漢

、東莞

、中山等地也宣布實施認房不認貸政策，可見口子一開

，全國各主要城市都在“迫不及待”地實施

。一方面我們要從如此迅速的反應(yīng)速度看到當前房地產(chǎn)市場急需強有力的政策來扭轉(zhuǎn)局面。另一方面也要看到當前調(diào)控態(tài)度的轉(zhuǎn)變

。相比于以往

，政策落地的頻率和力度均比以往要快和更大。

在過去幾年時間

，為抑制過快上漲的樓價，多地一線城市都推出“認房又認貸”的調(diào)控措施

。而認房不認貸是指不論是否曾經(jīng)有過貸款

，只要目前名下在擬購房地沒有房產(chǎn)，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優(yōu)惠

�

！罢J房不認貸”主要能夠刺激一線城市居民的改善需求

，同時發(fā)掘一部分在其他地方有房，但在擬購房地沒有房子居民的潛在購房需求

，促進一

、二手房的交易流通，降低整體購房成本

。

可以預(yù)見

，這個政策落地，會逐漸有更多房源在二手市場掛牌

。換句話說

，“認房不認貸”一定程度上能夠帶動一線城市的新房需求，加速房企銷售回款進度

，緩解房企壓力

。但對于二手市場而言，有置換需求的客戶想要買房

，還是需要先把原住房賣掉

，想要快速出手，需要降低價格

，二手房的價格競爭或許會更加劇烈

。但無論如何，“認房不認貸”的政策是緩解當前房地產(chǎn)銷售局面

、促進經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的一劑良藥

。

這里提一嘴房價能不能降的問題。在“認房不認貸”政策推出后

，會促進房子的流通

，掛牌量和流通速度起來了，自然而然市場的定價“更卷”

。但仔細一想

，這何曾不是一種價值回歸？當價格下降達到一定幅度

，自然會出現(xiàn)承接和成交量上升

，這也會加快房企的銷售回款進度以及增加相關(guān)稅收收入。事實上

，一些房企已經(jīng)在想方設(shè)法地在降價促銷

。可以說

，除非你是持有多套房

，不然對各方還是挺有好處的。

最近另外一個消息是主要國有大行和股份行已經(jīng)在著手準備調(diào)整存量房貸利率和降低存款利率

。這個對銀行本身可能會影響大一點

。調(diào)整存量房貸

，主要是應(yīng)對減少提前還貸的需求。銀行的基本業(yè)務(wù)之一是存貸業(yè)務(wù)

，銀行的錢貸不出去

，會面臨一定的利息償還壓力。現(xiàn)在多數(shù)貸款都是采取LPR+基點的方式

，今年以來

，整體的流動性是比較寬松的，LPR已經(jīng)兩次下調(diào)

，而銀行的利潤總體是要保持穩(wěn)定的（至少說

，不能下降太快，影響股息分配對市場的影響不容小覷）

，因此在息差縮小的情況下

，下調(diào)存款利率就勢在必行了。

調(diào)整存量房貸利率和降低存款利率長遠來說對房地產(chǎn)算是中性偏利好政策

。一方面調(diào)整存量房貸利率可以降低利息成本的支出

，居民用于消費、投資的錢是增多了的

。另一方面存款利率的降低刺激更多的投資和消費

，畢竟利息少了，人們的正常思維一定會去尋找收益更的投資產(chǎn)品或增加消費

，畢竟利息越來越少

，還不如多花點。而這種溢出的投資和消費帶來的效應(yīng)最終會刺激一小部分居民的置換或二套房需求

。

而在今天

，金融監(jiān)管總局也明確對于商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%

，這對于刺激購房需求是起到一定積極作用的

。不僅如此，證監(jiān)會

、滬深交易所

，近段時間也密集發(fā)布關(guān)于積極支持房企利用股權(quán)、債券等方式進行融資的措施

，從目前來看

，多部門、機構(gòu)都在近期發(fā)出了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整措施

，調(diào)整的聯(lián)動性在以往是罕見的

。

而根據(jù)統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)的投資增速以及銷售面積是同比下降的

。而分地區(qū)來看，中西部地區(qū)的下降幅度尤為明顯

。

房地產(chǎn)這輪復(fù)蘇其實是走得比較出乎意料的

，當時市場出臺了房地產(chǎn)16條政策來推動保交樓，對處于供給端的房企來說

，其實已經(jīng)解決了一部分的資金問題

。但需求端僅僅經(jīng)歷了1-4月的短暫復(fù)蘇，隨后又繼續(xù)往下

。雖然說前期有了16條政策的支持

，但始終要靠銷售來實現(xiàn)回款，因此整體行業(yè)形勢5月開始又出現(xiàn)了走弱的現(xiàn)象

�

？炊@條傳導(dǎo)鏈，就不難理解為何在融資方面給房企提供幫助

，前段時間一些房企還會出現(xiàn)資金問題了

。

而當前的“認房不認貸”、“降首付比例”

、“降購房成本”等措施可以看作是刺激需求端的組合拳

。組合拳的成效如何，還有待觀察

。但至少有一點能看到的是

，此次刺激的力度都比以往要好，銷售起來了

，才能讓房企實現(xiàn)自身造血

。

預(yù)期和信心往往是先行的，本輪密集出臺關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策已經(jīng)釋放出積極信號

，預(yù)期和信心的好轉(zhuǎn)

，能夠增強政策措施的落地效果。

數(shù)據(jù)來自：東財

、相關(guān)部門官網(wǎng)

來源(百家號) 作者(撿起一顆車厘子)

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房地產(chǎn)政策密集出臺釋放積極信號

2023年9月5日

來源(百家號) 作者(撿起一顆車厘子)

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