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房地產作為中國經濟的重要支柱產業(yè)，一直受到政府和社會的高度關注

。近年來

，隨著經濟結構調整、人口變化

、城鎮(zhèn)化進程

、金融環(huán)境等多重因素的影響，房地產市場呈現(xiàn)出復雜多變的態(tài)勢

，既有高速增長和高價位的一二線城市

，也有低迷萎縮和低價位的三四線及以下城市

。面對這樣的市場現(xiàn)狀和未來趨勢

，我們應該如何理性分析和判斷呢？

首先

，我們要認識到

，房地產市場是一個典型的周期性市場，受到供需關系

、政策調控

、預期變化等多方面因素的影響。從歷史上看

，房地產市場經歷了多次上漲和下跌的循環(huán)

，每次循環(huán)的時間長度、幅度大小

、影響范圍等都有所不同

。從2007年開始，我們可以大致劃分出以下幾個階段：

- 2007-2014年：這是一個由高速增長轉向低速增長的階段

，主要受到2008年全球金融危機和2011年國家“調控令”的影響

。在這個階段

，房地產市場經歷了兩次小規(guī)模的上漲和下跌，總體呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的態(tài)勢

。

- 2014-2021年：這是一個由低速增長轉向高速增長的階段

，主要受到2015年國家“去庫存”政策和2016年“棚改貨幣化”政策的刺激。在這個階段

，房地產市場經歷了一次大規(guī)模的上漲和下跌

，總體呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。

- 2021年至今：這是一個由高速增長轉向下滑或平穩(wěn)的階段

，主要受到2021年國家“三條紅線”政策和“兩集中”政策等多項嚴厲調控措施的影響

。在這個階段，房地產市場進入了衰退期

，總體呈現(xiàn)出下滑或平穩(wěn)的態(tài)勢

。

其次，我們要明白

，房地產市場是一個分化嚴重的市場

，不同城市、不同區(qū)域

、不同類型

、不同價格段的房源都有各自的供需狀況、價格走勢

、投資回報等特點

。從空間上看，我們可以將中國房地產市場分為以下幾類：

- 一二線核心城市：這類城市具有較強的經濟實力

、人口吸引力

、文化影響力等綜合優(yōu)勢，是國家發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域協(xié)調發(fā)展的重點支撐

。這類城市的房地產市場具有較高的需求彈性

、較低的供給彈性、較高的價格水平

、較快的價格增速等特征

。在未來，這類城市的房地產市場將繼續(xù)保持較高的增長潛力和投資價值

，但也面臨著政策調控的壓力和風險

。

- 三四線及以下非核心城市：這類城市具有較弱的經濟實力、人口吸引力

、文化影響力等綜合劣勢

，是國家去產能和去庫存的重點對象。這類城市的房地產市場具有較低的需求彈性

、較高的供給彈性

、較低的價格水平

、較慢的價格增速等特征。在未來

，這類城市的房地產市場將面臨較大的下行壓力和調整空間

，但也有一定的政策扶持和補貼機會。

- 大都市區(qū)和城市群中的城市：這類城市具有一定的經濟實力

、人口吸引力

、文化影響力等綜合優(yōu)勢，是國家新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調發(fā)展的重點推進

。這類城市的房地產市場具有一定的需求彈性

、一定的供給彈性、中等的價格水平

、中等的價格增速等特征

。在未來，這類城市的房地產市場將受到區(qū)域一體化和產業(yè)升級的帶動

，有望實現(xiàn)穩(wěn)健增長和投資回報

。

最后，我們要了解

，房地產市場是一個受到政策影響很大的市場

，政府對房地產市場的調控目標、手段

、力度等都會對房地產市場的供需關系

、價格走勢、投資回報等產生重大影響

。從政策上看

，我們可以總結出以下幾點：

- 政府對房地產市場的總體調控基調是“房住不炒”，即以滿足居民合理住房需求為主要目標

，抑制投機炒作行為

，維持房價平穩(wěn)

，促進房地產業(yè)健康發(fā)展

。這一基調不會輕易改變，也不會出現(xiàn)大幅放松或收緊的情況

。

- 政府對房地產市場的具體調控手段是多元化

、差異化、精準化

、動態(tài)化的

，即根據(jù)不同城市、不同區(qū)域

、不同類型

、不同價格段的房源情況

，采取不同的土地供應、信貸投放

、稅收征收

、限購限售等政策措施，實現(xiàn)“一城一策”的效果

。這些手段會隨著市場變化而調整

，也會出現(xiàn)一些新的創(chuàng)新和試點。

- 政府對房地產市場的長期調控目標是建立房地產長效機制

，即通過完善住房制度

、建立多主體供應、多渠道保障

、租購并舉的住房體系

，形成符合國情、適應市場規(guī)律

、保障居民權益的房地產管理制度

。這一目標需要長期努力和探索，也會涉及一些重大改革和突破

。

綜上所述

，未來房地產市場將呈現(xiàn)出以下幾個趨勢：

- 房價將從普漲轉向分化，一二線核心城市將繼續(xù)保持較高水平和增速

，三四線及以下非核心城市將面臨較大的下調空間和壓力

，大都市區(qū)和城市群中的城市將有望實現(xiàn)穩(wěn)健增長和回報。

- 房企將從規(guī)模擴張轉向質量提升

，房企的經營邏輯將發(fā)生根本變革

，房企的競爭力將不再取決于規(guī)模和速度，而取決于品牌和服務

，房企的盈利能力將不再取決于價格和銷量

，而取決于成本和效率，房企的發(fā)展方向將不再取決于土地儲備和項目布局

，而取決于客戶需求和市場定位

。

- 房地產行業(yè)將從金融屬性轉向居住屬性，房地產行業(yè)的金融資源占用將逐步降低

，房地產行業(yè)的金融風險將逐步緩解

，房地產行業(yè)的金融功能將逐步弱化，房地產行業(yè)的居住功能將逐步強化

，房地產行業(yè)的居住需求將逐步增加

，房地產行業(yè)的居住服務將逐步完善。

- 房地產市場將從單一化轉向多元化

，房地產市場的供需結構將更加多樣化和平衡化

，房地產市場的產品類型將更加豐富和創(chuàng)新化

，房地產市場的消費方式將更加靈活和多樣化，房地產市場的投資渠道將更加開放和多元化

。

來源(百家號) 作者(小燕子剪輯L)

泰和集團(www.chihuo-w.com)

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未來房地產的分析
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2023年8月23日

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