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在全球范圍內,發(fā)達國家都經歷過以房地產繁榮推動經濟增長的階段。這股熱潮使普通民眾也追逐起房地產投資,產生房價只會永續(xù)上漲的錯覺

。但是,沒有任何經濟形式能永遠持續(xù)增長

。當房地產繁榮達到頂點后,必然會進入調整期

。

在這一過程中,部分房地產將徹底成為投資標的,由于需求稀少,價格居高不下,大眾難以取得

。這些投資型房產價格長期看漲,但短期內也會出現(xiàn)較大幅度的調整,與股市類似,長期牛市趨勢下也會有高達30%的短期調整。這也像股票指數成分股的更替,優(yōu)質資產才能持續(xù)被選中

。在中國,不同時期不同地區(qū)也曾出現(xiàn)過熱點,如當前北京亦莊區(qū)域的豪宅林立

。但任何地方都不可能永遠火熱,例如近年來通州區(qū)房價下滑。

剩余的房產會完全商品化,像手機

、汽車一樣成為大眾化消費品,購買后立即出現(xiàn)貶值并持續(xù)衰減

。居民仍會為美好生活選擇購房,但這類商品注定持續(xù)貶值。一旦失去投資屬性,房地產囤積也就失去意義。因此,隨著“房住不炒”政策初步見效,大部分城市已經很難依靠炒房獲利

。在非核心城市擁有多套房產的人可能反被套牢

。

許多城市房價已經觸頂回落,使多套房產持有者感到后悔,準備在價格小幅回升時拋售套現(xiàn)

。因此每逢利好,大量拋盤而非漲價出現(xiàn)

。最后越來越多人僅希望盡快套現(xiàn),不再等待收益。一些城市已經出現(xiàn)大量二手房待售

。過去多年房地產高峰期形成的囤房現(xiàn)象,導致如今高位待脫手的情況出現(xiàn)

。

對大多數城市來說,依靠炒房已經沒有可能。與其他國家房地產泡沫不同,中國房價漲幅往往超出基本面,跌幅也遠超合理區(qū)間,需要很多年來進行修復

。一線城市仍然可能存在投機炒作,但流動性差,成交難度大

。這類房產需要巨資入場,卻可能要半年才能出手。真正具備這購買能力的寥寥無幾,且不一定偏好你的房產

。因此即使投資成功,最后也可能因為急需資金大幅讓利才能完成交易

。

一線以下城市已經失去依靠房地產投機來帶動經濟的可能。試圖以推高房價來救市,反而可能導致本市房價出現(xiàn)更多拋盤

。因此仍然急于入市的人,也可能觀望一段時間,來判斷政策效果是否真能帶動漲價

。總體而言,各地區(qū)“一省一城”的格局已成趨勢

。一城興盛吸引區(qū)域資源和人才,其他城市面臨衰退

。像西安、成都等城市可輻射帶動整個西北

、西南地區(qū)的居民購房消費

。

三四線以下城市的命運則是被動接受資源和人才外流。但這對當地也不是完全負面

。如東北某縣級市一套房才10萬,還附帶2畝地,對本地普通民眾仍是可實現(xiàn)的購房夢

。如果跟一線城市競爭,如何還能有這樣低廉的房價?

在網絡輿論中,香港和臺灣的房地產市場常被嘲諷。但這些地區(qū)的小區(qū)雖老舊,但通常保持較好的清潔度,物業(yè)也更為負責

。由于早已過了房地產繁榮期,進入了房產存量管理時代,已經淘汰了管理不善的物業(yè)

。長期的競爭也使物業(yè)服務質量提高,居民獲得更好的生活環(huán)境。房地產商轉型做物業(yè),雖利潤減少,但可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流

。

等物業(yè)行業(yè)內部充分競爭后,開發(fā)商也可找到新的盈利點,而業(yè)主也將得到更好的物業(yè)服務

。即使在北上廣等一線城市,許多小區(qū)物業(yè)狀況都令人失望。隨著房地產從快速增量向存量管理的轉變,物業(yè)服務將成為核心

。通過提供優(yōu)質服務持續(xù)獲利,將取代依靠賣樓獲利的模式

。

依靠拉動房地產來帶動整體經濟增長的路徑已不可持續(xù)。房地產影響的相關產業(yè)太多,不能輕易放棄,但趨勢已定

。購房者減少,產業(yè)過剩終將退出,但過程可能受拉抬房價舉措的延緩

。房地產最終必然回歸大眾生活必需品屬性,像家電等行業(yè)一樣,仍重要但不再是國民經濟支柱。行業(yè)利潤下滑也在所難免。

這種周期性衰退從積極視角來看也是正常和必要的

。當傳統(tǒng)產業(yè)和模式難以為繼時,人才和資本就會被迫尋找新的方向,推動經濟騰飛

。康波周期反映的正是技術革新周期,舊模式瓶頸促使創(chuàng)新者開拓新的可能性

。近兩個世紀全球經濟起伏但長期向好的根本原因即在此

。每一次危機都可能成為下一個飛躍的起點。

如果像日本那樣強行延續(xù)僵尸行業(yè)和模式,不僅資源浪費嚴重,還會阻礙真正的經濟進步

。因此,即使過程艱難,也必須積極應對房地產步入沒落周期的事實

。關鍵是繼續(xù)推動經濟轉型升級,發(fā)展新興產業(yè),使之成為新增長動力。與此同時,也需要著眼長遠,適度引導房地產業(yè)平穩(wěn)運行,使其回歸居住屬性,繼續(xù)提升人民生活品質

。

經濟發(fā)展需要平衡各方面因素,不能單純強調GDP增速

。發(fā)展活力和發(fā)展質量同樣重要。面對新舊動能轉換時期的種種痛苦,我們需要審時度勢,把握大方向,堅定發(fā)展信心,以積極求變的姿態(tài)開拓進取,相信通過全社會共同努力,必能在新舊交替中找到適合中國發(fā)展的新路徑

。

來源(百家號) 作者(情深雨)

泰和集團(www.chihuo-w.com)

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房地產周期變遷反映經濟發(fā)展規(guī)律

2023年8月15日

來源(百家號) 作者(情深雨)

泰和集團(www.chihuo-w.com)