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近日

，各地在降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率等方面又出了不少政策支持剛性和改善性住房需求；比如安徽池州支持住房公積金支付首付款

，夫妻雙方公積金最高可貸70萬(wàn)元

；廣東陽(yáng)江：提高多子女家庭購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的公積金貸款額度；海南：支持購(gòu)房人提取公積金支付新房首付款

；……這些政策對(duì)于恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)能起到多大的作用

？

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉分析認(rèn)為：

我們講講房地產(chǎn)恢復(fù)市場(chǎng)的應(yīng)有邏輯。近期看到關(guān)于房地產(chǎn)恢復(fù)市場(chǎng)有了很多新的舉措

，包括要降低首次置業(yè)的首付比例

，比如說(shuō)提高公積金的提取比例以及提取金額的上限，進(jìn)一步降低公積金的利率

；比如說(shuō)改善型置業(yè)

、稅費(fèi)進(jìn)行減免等等。但是我覺(jué)得這些恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的一些舉措

，仍然是沒(méi)有走出原來(lái)的邏輯和思維模式

。我個(gè)人認(rèn)為，很可能對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際刺激作用并不大

。我一再講

，在疫情之后恢復(fù)經(jīng)濟(jì)、恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)

、恢復(fù)購(gòu)房信心的這樣一個(gè)大背景之下

，靠這種傳統(tǒng)模式的“切香腸”、“擠牙膏”似的參數(shù)性調(diào)整或者說(shuō)細(xì)節(jié)性調(diào)整

，已經(jīng)是沒(méi)有多大作用

，所以我們不是說(shuō)這些政策不好，我們要提出應(yīng)有的建議

。

那么怎么來(lái)看呢

？首先我們把市場(chǎng)分成首次置業(yè)、改善型購(gòu)房和投資三部分來(lái)看。從首次置業(yè)來(lái)講的話

，很多都是年輕人

，那么這些年輕人實(shí)際上目前面臨的最大問(wèn)題是就業(yè)都困難。我們現(xiàn)在每年畢業(yè)一千一百萬(wàn)大學(xué)生

，就業(yè)壓力很大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上半年的統(tǒng)計(jì)

，我們看到年輕人現(xiàn)在實(shí)際的失業(yè)率將近四分之一

。我個(gè)人認(rèn)為真正的數(shù)據(jù)恐怕比這個(gè)大得多，每年剛畢業(yè)的大學(xué)生

，估計(jì)有一半兒是實(shí)際上沒(méi)有真正就業(yè)的

。再加上目前不少企業(yè)也在裁員，所以一方面是大學(xué)畢業(yè)生找不著工作

，另外一方面很多年輕人又面臨失業(yè)

，這個(gè)時(shí)候你讓他去買(mǎi)房子顯然很不現(xiàn)實(shí)。如果真的讓其去買(mǎi)房子

，年輕人恐怕要掏空“六個(gè)錢(qián)包”

，也就是要掏空爸爸、媽媽的

、爺爺

、奶奶和姥姥、姥爺?shù)腻X(qián)包

，讓他們來(lái)幫襯買(mǎi)房

。那么問(wèn)題又來(lái)了，如果掏空了這六個(gè)老人的錢(qián)包

，那這些老人又怎么養(yǎng)老

？養(yǎng)老又是我們面臨的一大重要的社會(huì)問(wèn)題。所以降低首付比例或者說(shuō)降低首次置業(yè)的利率

，恐怕都不足以讓年輕人去買(mǎi)房

。那么首次置業(yè)的年輕人，工作不穩(wěn)定

、收入不穩(wěn)定

，又不應(yīng)該去掏六個(gè)老人的錢(qián)包，那怎么辦呢

？就是把首付比例變成10%

，恐怕掏出來(lái)也困難，而掏出來(lái)10%的首付

，那剩下的90%要以月供的形式還

，恐怕也還不起；所以我覺(jué)得從首次置業(yè)的角度來(lái)看的話，要把首付比例盡可能的降低

，但是降得再低恐怕也收效甚微

。

那應(yīng)該怎么辦呢？我們要把現(xiàn)有的政策做串聯(lián)

。首先

，對(duì)于那些剛剛畢業(yè)的年輕人，或者說(shuō)進(jìn)入社會(huì)一兩年

、兩三年的年輕人

，給他們提供保障性租賃住房。在政府補(bǔ)貼

、政府政策優(yōu)惠的情況下

，通過(guò)企業(yè)的微利運(yùn)營(yíng)，給他們提供保障性租賃住房

，這個(gè)他們是租得起的

。那么租了一段時(shí)間之后，可以以共有產(chǎn)權(quán)的形式把這些房子賣(mài)給租房人

。甚至某些省市

，現(xiàn)在開(kāi)始就是已付租金可以抵扣房款。那么到那個(gè)時(shí)候

，比如說(shuō)他租這個(gè)房子租了兩年

、三年、五年

，多少有點(diǎn)積蓄

。如果房租還能抵扣一部分房款或者全部房款的話，那么以共有產(chǎn)權(quán)的形式來(lái)購(gòu)買(mǎi)是買(mǎi)得起的

。他買(mǎi)的不是商品房

，買(mǎi)的是共有產(chǎn)權(quán)房。共有產(chǎn)權(quán)房政府是持有一部分產(chǎn)權(quán)的

，所以他要買(mǎi)只是買(mǎi)了這個(gè)房屋市場(chǎng)公允價(jià)值的一部分

，而且房租還可以抵扣一部分房款。如果再加上貸款

，他就買(mǎi)得起了

。那么再過(guò)若干年，比如說(shuō)再過(guò)五年

、八年

、十年，他可以把政府的共有產(chǎn)權(quán)

，政府的那部分份額再買(mǎi)下來(lái)

，這樣他就擁有了一個(gè)商品房產(chǎn)權(quán)的全房屋的業(yè)權(quán)

。那么再過(guò)渡一段時(shí)間，比如說(shuō)再過(guò)三年

、五年

，他就可以把它賣(mài)了，賣(mài)了以后再加點(diǎn)錢(qián)就可以直接升級(jí)住房了

。所以我覺(jué)得單純的針對(duì)首次置業(yè)的年輕人降低首付比例

、或者降低利率、或者降低公積金利率

、或者提升公積金的提取額度都作用不大

。應(yīng)該是把現(xiàn)在的保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房和商品房的政策進(jìn)行套嵌和串聯(lián)

，才能讓年輕人從租房開(kāi)始，到買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房

，到通過(guò)購(gòu)買(mǎi)政府的共有產(chǎn)權(quán)房的份額部分來(lái)成為商品房的擁有者

。再通過(guò)商品房的出售、退出實(shí)現(xiàn)這些升級(jí)

。這一系列政策的串聯(lián)和套嵌恐怕才是解決問(wèn)題的辦法

。

第二部分我們講改善型購(gòu)房。改善型購(gòu)房現(xiàn)在首付比例很高

，40%到50%左右

，恐怕是起步。如果首次置業(yè)首付比例降到10%

，我覺(jué)得改善型購(gòu)房應(yīng)該降到20%到30%

。因?yàn)楦纳菩椭脴I(yè)才是現(xiàn)在市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主體。第二

，利率也要做大幅度的下降

。第三，“一買(mǎi)一賣(mài)”不光是說(shuō)賣(mài)房子的時(shí)候個(gè)人所得稅要減免

，我覺(jué)得只要是“一買(mǎi)一賣(mài)”

，除了個(gè)人所得稅之外，增值稅

、契稅都應(yīng)該做減免

。既然是改善型購(gòu)房，改善完之后肯定要裝修

，要購(gòu)買(mǎi)家居

、家電……這些都可以提供消費(fèi)貸款支持。所以也要在改善型置業(yè)這個(gè)環(huán)節(jié)

，把一系列的政策做組合套嵌

，針對(duì)性的形成一攬子的方案

，而不是零敲碎打。

第三部分我們?cè)僬f(shuō)說(shuō)投資

。房地產(chǎn)有沒(méi)有投資屬性

？肯定有。房子絕對(duì)不是用來(lái)“炒”的

，房子是用來(lái)住的

；但是房子不能炒，并不是說(shuō)不能投資

，“炒”是短期內(nèi)買(mǎi)進(jìn)

、賣(mài)出，博取差價(jià)

。但是如果中長(zhǎng)線的持有一個(gè)房子

，長(zhǎng)期通過(guò)房租收益和溢價(jià)收益來(lái)獲取合理的投資回報(bào)，這不算“炒”

，也不應(yīng)該被狙擊和禁止

。那么問(wèn)題又來(lái)了，我們現(xiàn)在又提出來(lái)讓居民有財(cái)產(chǎn)性收入

，居民有什么財(cái)產(chǎn)性收入

？炒股要賠錢(qián)；理財(cái)有可能穿透

；放在銀行利率低

。所以我覺(jué)得投資房產(chǎn)就是讓老百姓獲得財(cái)產(chǎn)性收入的一個(gè)重要部分，既可以通過(guò)租金獲得

，也可以通過(guò)長(zhǎng)期的溢價(jià)獲得

。它還解決了一個(gè)租賃市場(chǎng)上房源不足的問(wèn)題。其實(shí)早在2007年

、2008年就提出來(lái)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的時(shí)候

，它的一個(gè)核心問(wèn)題，我就講到了誰(shuí)來(lái)當(dāng)房東

？政府來(lái)當(dāng)房東嗎

？公租、廉租不成功

；讓企業(yè)來(lái)當(dāng)房東嗎

？投資機(jī)構(gòu)來(lái)當(dāng)房東嗎？有過(guò)案例

，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓最后以蛋殼爆倉(cāng)搞得一地雞毛

。保障性租賃住房雖然政府給予了大量的政策扶持，到目前來(lái)看進(jìn)展不大

。所以我早在十六年前就提出來(lái)

，政府當(dāng)房東和企業(yè)當(dāng)房東恐怕都不是最佳解決方案

。要讓老百姓來(lái)當(dāng)房東，一方面有效地增加了租賃房源

，另外一方面又增加了居民的財(cái)產(chǎn)性收入

，而且房地產(chǎn)投資本身就是一個(gè)中長(zhǎng)線、中長(zhǎng)期的問(wèn)題

。老百姓來(lái)當(dāng)房東

，那么老百姓就可以獲得租金加溢價(jià)的一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。所以還是應(yīng)該允許房地產(chǎn)投資的

，也就是說(shuō)除了首次置業(yè)

，除了改善型購(gòu)房，對(duì)于買(mǎi)第三套

、第四套的老百姓也可以提供一定的貸款支持

。比如說(shuō)我們首次置業(yè)買(mǎi)第一套首付10%，買(mǎi)第二套首付30%

，當(dāng)然前提是“認(rèn)房不認(rèn)貸”

，那么買(mǎi)第三套可以50%，買(mǎi)第四套可以70%

。我講了首付比例，那么這樣程度上就給投資房產(chǎn)提供了一定的杠桿

，再加上現(xiàn)在貸款利率很低

，那么老百姓就可以投資房產(chǎn)或者是住宅來(lái)當(dāng)房東，既增加了財(cái)產(chǎn)性收入

，又增加了租賃房源

。

所以我們的房地產(chǎn)調(diào)控措施的調(diào)整，要想讓房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇

，不能再去做割裂的

、碎片化的、局部的政策調(diào)整

，應(yīng)該聽(tīng)聽(tīng)我一直以來(lái)由衷的建議

。針對(duì)首次置業(yè)的人群、針對(duì)改善型購(gòu)房人群

、針對(duì)有投資需求的人群

，把各項(xiàng)政策做組合、做套嵌

，同時(shí)加大優(yōu)惠力度

。從購(gòu)房人的角度來(lái)考慮，怎么能夠充分調(diào)動(dòng)他們的購(gòu)房意愿

。在疫情之后

，經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)的大環(huán)境之下

，核心就兩個(gè)字“信心”，信心比黃金更重要

。這又說(shuō)到一個(gè)根本問(wèn)題就是保交樓

。那么前兩三年以民企為主的這種爆雷和爛尾，已經(jīng)嚴(yán)重地挫傷了購(gòu)房人的積極性

，所以保交樓保民生

，才能夠讓市場(chǎng)恢復(fù)購(gòu)房的熱情。當(dāng)然光有熱情也不夠

，我們的整體經(jīng)濟(jì)要向好

、就業(yè)要穩(wěn)定、收入要穩(wěn)中有增加

，再加上市場(chǎng)信心的恢復(fù)

，恐怕房地產(chǎn)才能夠逐步向好。我們不要指望某一個(gè)政策就立竿見(jiàn)影

，市場(chǎng)復(fù)活一蹴而就

，這是不現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)榻裉熘袊?guó)的經(jīng)濟(jì)體量很大

，中國(guó)的人均居住面積達(dá)到了四十平米

，在全球都是不錯(cuò)的，僅次于美國(guó)的六十八平米

，相差也就二十八平米

，所以我們已經(jīng)擺脫了住房緊缺的年代，而進(jìn)入到一個(gè)適中

、相對(duì)比較舒適的狀態(tài)

。

那么要想讓消費(fèi)者再購(gòu)房，第一要有信心

；第二要有錢(qián)

；第三要有意愿。要么他覺(jué)得這個(gè)生活是他想要的

，除了城里有一套之外

，郊區(qū)還要有一套；除了考慮到自住之外

，還要考慮到子女教育

、養(yǎng)老、醫(yī)療

、出行

、通勤、社交等等

。除了自住之外

，還要考慮到把房地產(chǎn)作為一個(gè)中長(zhǎng)期穩(wěn)健性投資

，通過(guò)溢價(jià)加租金獲取一個(gè)中長(zhǎng)期的穩(wěn)定性收益。我覺(jué)得這個(gè)收益的年化只要高于現(xiàn)在銀行的整存整取的這種一年的平均收益率和低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)?shù)钠骄找媛始纯�

。所以我真的不主張�(jiān)偃ァ扒邢隳c”

、“擠牙膏”做碎片化的、片段式的這種政策調(diào)整

；而要站在購(gòu)房人角度

，把購(gòu)房人分成首次置業(yè)、改善型購(gòu)房和投資三類

。從他們的需求及痛點(diǎn)做政策的組合

、互嵌和優(yōu)化。這在假以時(shí)日在快速的落地

、執(zhí)行

，讓老百姓感受到政策對(duì)他們的關(guān)懷，市場(chǎng)才能逐漸向好

。這是我的建議

，我從來(lái)不是說(shuō)簡(jiǎn)單地去批評(píng)，而是一定會(huì)提出建議

。當(dāng)然還有一點(diǎn)就是我覺(jué)得房地產(chǎn)從業(yè)人員也好

、媒體也好，不要過(guò)度的解讀和放大

，也不要去自嗨和盲目的散布市場(chǎng)的樂(lè)觀情緒

；我覺(jué)得經(jīng)濟(jì)不是喊口號(hào)喊出來(lái)的，經(jīng)濟(jì)是扎扎實(shí)實(shí)地做出來(lái)的

，而在做之前一定要進(jìn)行大數(shù)據(jù)的分析，做嚴(yán)謹(jǐn)而縝密的沙盤(pán)推演和論證

，這個(gè)不是喊口號(hào)

，而是要對(duì)人民、對(duì)老百姓負(fù)責(zé)

。因?yàn)槿嗣窬褪墙�

，江山就是人民，我們�?dāng)前工作的主要任務(wù)就是滿足廣大勞動(dòng)人民對(duì)美好生活的追求和向往

。

來(lái)源(百家號(hào)) 作者(景暉聊財(cái)經(jīng))

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房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的應(yīng)有邏輯

2023年8月8日

來(lái)源(百家號(hào)) 作者(景暉聊財(cái)經(jīng))

泰和集團(tuán)(www.chihuo-w.com)