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房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)

，一直受到政府和社會(huì)的高度關(guān)注

。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整

、人口變化

、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、金融環(huán)境等多重因素的影響

，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢(shì)

，既有高速增長(zhǎng)和高價(jià)位的一二線城市，也有低迷萎縮和低價(jià)位的三四線及以下城市

。面對(duì)這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)

，我們應(yīng)該如何理性分析和判斷呢？

首先

，我們要認(rèn)識(shí)到

，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的周期性市場(chǎng)，受到供需關(guān)系

、政策調(diào)控

、預(yù)期變化等多方面因素的影響。從歷史上看

，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了多次上漲和下跌的循環(huán)

，每次循環(huán)的時(shí)間長(zhǎng)度、幅度大小

、影響范圍等都有所不同

。從2007年開(kāi)始，我們可以大致劃分出以下幾個(gè)階段：

- 2007-2014年：這是一個(gè)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向低速增長(zhǎng)的階段

，主要受到2008年全球金融危機(jī)和2011年國(guó)家“調(diào)控令”的影響

。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩次小規(guī)模的上漲和下跌

，總體呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

。

- 2014-2021年：這是一個(gè)由低速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高速增長(zhǎng)的階段，主要受到2015年國(guó)家“去庫(kù)存”政策和2016年“棚改貨幣化”政策的刺激

。在這個(gè)階段

，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一次大規(guī)模的上漲和下跌，總體呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

。

- 2021年至今：這是一個(gè)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向下滑或平穩(wěn)的階段

，主要受到2021年國(guó)家“三條紅線”政策和“兩集中”政策等多項(xiàng)嚴(yán)厲調(diào)控措施的影響

。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了衰退期

，總體呈現(xiàn)出下滑或平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)

。

其次，我們要明白

，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)分化嚴(yán)重的市場(chǎng)

，不同城市、不同區(qū)域

、不同類(lèi)型

、不同價(jià)格段的房源都有各自的供需狀況、價(jià)格走勢(shì)

、投資回報(bào)等特點(diǎn)

。從空間上看，我們可以將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為以下幾類(lèi)：

- 一二線核心城市：這類(lèi)城市具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

、人口吸引力

、文化影響力等綜合優(yōu)勢(shì)，是國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重點(diǎn)支撐

。這類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較高的需求彈性

、較低的供給彈性、較高的價(jià)格水平

、較快的價(jià)格增速等特征

。在未來(lái)，這類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持較高的增長(zhǎng)潛力和投資價(jià)值

，但也面臨著政策調(diào)控的壓力和風(fēng)險(xiǎn)

。

- 三四線及以下非核心城市：這類(lèi)城市具有較弱的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口吸引力

、文化影響力等綜合劣勢(shì)

，是國(guó)家去產(chǎn)能和去庫(kù)存的重點(diǎn)對(duì)象。這類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較低的需求彈性

、較高的供給彈性

、較低的價(jià)格水平、較慢的價(jià)格增速等特征

。在未來(lái)

，這類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨較大的下行壓力和調(diào)整空間，但也有一定的政策扶持和補(bǔ)貼機(jī)會(huì)

。

- 大都市區(qū)和城市群中的城市：這類(lèi)城市具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

、人口吸引力、文化影響力等綜合優(yōu)勢(shì)

，是國(guó)家新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重點(diǎn)推進(jìn)

。這類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的需求彈性、一定的供給彈性

、中等的價(jià)格水平

、中等的價(jià)格增速等特征。在未來(lái)

，這類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到區(qū)域一體化和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)

，有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)和投資回報(bào)。

最后

，我們要了解

，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)受到政策影響很大的市場(chǎng)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)

、手段

、力度等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系、價(jià)格走勢(shì)

、投資回報(bào)等產(chǎn)生重大影響

。從政策上看，我們可以總結(jié)出以下幾點(diǎn)：

- 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調(diào)控基調(diào)是“房住不炒”

，即以滿(mǎn)足居民合理住房需求為主要目標(biāo)

，抑制投機(jī)炒作行為，維持房?jī)r(jià)平穩(wěn)

，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

。這一基調(diào)不會(huì)輕易改變，也不會(huì)出現(xiàn)大幅放松或收緊的情況

。

- 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體調(diào)控手段是多元化

、差異化、精準(zhǔn)化

、動(dòng)態(tài)化的

，即根據(jù)不同城市、不同區(qū)域

、不同類(lèi)型

、不同價(jià)格段的房源情況，采取不同的土地供應(yīng)

、信貸投放

、稅收征收、限購(gòu)限售等政策措施

，實(shí)現(xiàn)“一城一策”的效果

。這些手段會(huì)隨著市場(chǎng)變化而調(diào)整，也會(huì)出現(xiàn)一些新的創(chuàng)新和試點(diǎn)

。

- 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

，即通過(guò)完善住房制度

、建立多主體供應(yīng)、多渠道保障

、租購(gòu)并舉的住房體系

，形成符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律

、保障居民權(quán)益的房地產(chǎn)管理制度

。這一目標(biāo)需要長(zhǎng)期努力和探索，也會(huì)涉及一些重大改革和突破

。

綜上所述

，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出以下幾個(gè)趨勢(shì)：

- 房?jī)r(jià)將從普漲轉(zhuǎn)向分化，一二線核心城市將繼續(xù)保持較高水平和增速

，三四線及以下非核心城市將面臨較大的下調(diào)空間和壓力

，大都市區(qū)和城市群中的城市將有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)和回報(bào)。

- 房企將從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升

，房企的經(jīng)營(yíng)邏輯將發(fā)生根本變革

，房企的競(jìng)爭(zhēng)力將不再取決于規(guī)模和速度，而取決于品牌和服務(wù)

，房企的盈利能力將不再取決于價(jià)格和銷(xiāo)量

，而取決于成本和效率，房企的發(fā)展方向?qū)⒉辉偃Q于土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目布局

，而取決于客戶(hù)需求和市場(chǎng)定位

。

- 房地產(chǎn)行業(yè)將從金融屬性轉(zhuǎn)向居住屬性，房地產(chǎn)行業(yè)的金融資源占用將逐步降低

，房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)將逐步緩解

，房地產(chǎn)行業(yè)的金融功能將逐步弱化，房地產(chǎn)行業(yè)的居住功能將逐步強(qiáng)化

，房地產(chǎn)行業(yè)的居住需求將逐步增加

，房地產(chǎn)行業(yè)的居住服務(wù)將逐步完善。

- 房地產(chǎn)市場(chǎng)將從單一化轉(zhuǎn)向多元化

，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)將更加多樣化和平衡化

，房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品類(lèi)型將更加豐富和創(chuàng)新化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)方式將更加靈活和多樣化

，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資渠道將更加開(kāi)放和多元化

。

來(lái)源(百家號(hào)) 作者(小燕子剪輯L)

泰和集團(tuán)(www.chihuo-w.com)

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未來(lái)房地產(chǎn)的分析
，有以下幾個(gè)方向

2023年7月5日

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