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在今年的第一季度

，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)顯示出通貨緊縮的征兆

。四月份的房地產(chǎn)市場

，也是一片冰涼

。就連北京和上海這樣的大城市，二手房的交易量

，也是直線下降。

之前還說一線城市的房價(jià)很高

，現(xiàn)在廣深都不在一線了。北邊都快頂不住了

，其他城市的房產(chǎn)就更不用說了

。

既然如此

，讓我們來看看日本吧

。因?yàn)槎际怯每曜樱赃@附近有很多值得學(xué)習(xí)的東西

。

大部分人都清楚日本30年來的失落，30年來的通縮

。他也很清楚

，這三十年的損失

，都是因?yàn)閲鴥?nèi)的房地產(chǎn)泡沫

。

今天我們就說說這件事，看看能不能從這件事中得到一些啟發(fā)

。在第二次世界大戰(zhàn)之后，日本首次由發(fā)展中國家步入了發(fā)達(dá)國家行列

。經(jīng)濟(jì)發(fā)展也經(jīng)歷了由快到慢的轉(zhuǎn)變，最終出現(xiàn)了長時(shí)間的停滯。80年代的時(shí)候

，我們過得很艱難

，但日本的經(jīng)濟(jì)

，卻在以一種驚人的速度增長著

。日經(jīng)指數(shù)從一九八五年底的一萬三千點(diǎn)上升到一九八九年底的一萬三千點(diǎn)。增長了將近百分之二百

。在同一時(shí)間內(nèi)，日本六大城市的地價(jià)上漲了129%

。

為什么日本股市的漲勢

，會(huì)如此之快

？主要是通過提高杠桿率

，從銀行拿到資金

。

在一九七七年到一九九一年間

，日本的工業(yè)放款比例由百分之三十五降到百分之十五。既然制造行業(yè)賺不到錢了

，那就只能從其他方面來賺錢了。房地產(chǎn)

，是一個(gè)非常有前景的行業(yè)

。

在一九八○年早期

，日本銀行只向房地產(chǎn)業(yè)提供了十一兆日圓的貸款

。到一九九○年年初

，這個(gè)數(shù)字增加到四十八萬八兆日圓

。其他的金融機(jī)構(gòu)，也都開始投資房地產(chǎn)

。一九八五年末，非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款結(jié)余為22兆日圓

，一九九三年末更增至96兆日圓

。那時(shí)候

，全國人民都瘋了

，做夢都想著買房。

事后來看，在報(bào)紙泡沫破滅的最初幾天里

，政府并未立即介入。

在1990年

，日本的經(jīng)濟(jì)泡沫破裂了

。但日本在一九九一年七月進(jìn)行了第一次利率下調(diào)

。這意味著日本政府的行動(dòng)相隔一年半的時(shí)間。而那時(shí)候

，日本的國內(nèi)生產(chǎn)總值，也從百分之九點(diǎn)六

，下降到了百分之一點(diǎn)七

。

就個(gè)人而言

，即使在日本房市崩盤之初

，住房投資仍持續(xù)增加。再加上大量的儲(chǔ)備地皮

，更是加速了這個(gè)時(shí)代的崩塌。無論是政府還是民眾對此的響應(yīng)都不夠及時(shí)

，因此

，我們已錯(cuò)過了挽救失地的最好時(shí)機(jī)

。因?yàn)楣镜呢?cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)崩盤了

，根本無法挽回

。

什么叫資產(chǎn)負(fù)債表崩盤？

說白了

，就是將自己的全部身家，都押在了最貴的位置，然后用更多的杠桿購買

。

隨后，資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅下跌

，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行了估值

。

那就是，他們的資產(chǎn)下降了很多

，但他們的債務(wù)并沒有增加。

換句話說

，不管是個(gè)人

，還是公司

，都面臨著破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

。美國就有這樣的情況發(fā)生。

但08年美國金融危機(jī)爆發(fā)后

，不到三個(gè)季度，股市就恢復(fù)了正常

，經(jīng)濟(jì)也恢復(fù)了正常

。如果說跟美國比起來，那就是日本的杠桿過高了

。那時(shí)候

，日本公司的債務(wù)，是百分之一百四十四

。這幾年，我們公司的杠桿比率

，甚至超過了日本

，甚至還在他們之上。我們不但沒事

，而且還在不斷的發(fā)展。這一切都說明

，日本的經(jīng)濟(jì)

，并不是那么好恢復(fù)的

。

近三十年來

，日本的技術(shù)水平

，一直在下滑。高技術(shù)產(chǎn)品占出口總額的比例由原來的30%下降到現(xiàn)在的18%

。日本之所以這么著急，就是因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)

，我們的新能源汽車

，正在快速的取代我們的傳統(tǒng)燃油車

。

例如四月份

，比亞迪在海外推出的ATT3，就成為了以色列所有自行車車型中的第一名

。這已經(jīng)是第六個(gè)月的冠軍了

。

比亞迪在2023年第一季度的新能源汽車銷售將突破五十萬輛

。成為了第一個(gè)躋身世界十大汽車銷售排行榜的國內(nèi)汽車品牌

。這也是日本人用他們的鮮血

，來教育我們的一個(gè)很好的教訓(xùn)。

所以我們從一開始

，就堅(jiān)持了住房，同時(shí)也在不斷的發(fā)展

，讓我們的經(jīng)濟(jì)

，變得更加的強(qiáng)大。

但是

，我們應(yīng)該看到，在2021年末

，我們的家庭債務(wù)杠桿已經(jīng)達(dá)到了61.6%

。這個(gè)數(shù)字和1988年末日本的差不多

。

我們現(xiàn)在面臨的是資產(chǎn)下降

，資產(chǎn)價(jià)格下降，負(fù)債減少的問題

。即在兩頭收縮資產(chǎn)與負(fù)債。日本也有過類似的經(jīng)歷

，無法放款

。然后日本就進(jìn)入了一個(gè)低利率

、低通貨膨脹和低增長的循環(huán)，這一點(diǎn)在我們國家也同樣存在

。

這也是為什么

，在2022年，即使是在這樣的經(jīng)濟(jì)情況下

，我們依然要堅(jiān)持房住不炒的原因

。去年第四季度，我們出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施

，其中就包括降低杠桿率

。

但是我們必須承認(rèn)，在過去的二十年里

，我們的房地產(chǎn)一直在飛速發(fā)展

。的確是壓縮了企業(yè)的發(fā)展空間，壓縮了老百姓的消費(fèi)空間

。

最主要的原因

，就是他們的債務(wù)太多了。而這些債務(wù)

，往往需要數(shù)年到三十年才能償還

。

而美國也抓住了這個(gè)空子，開始封鎖我們的技術(shù)

，想要蠶食我們的市場

。他們就是要打破我們的樓市，讓我們重蹈日本覆轍

。還好

，我們自己揭穿了這一點(diǎn)，主動(dòng)清理了多余的產(chǎn)能

，堅(jiān)定了我們的信心

。

但這需要多長時(shí)間，需要付出多大的代價(jià)

？

來源(百家號(hào)) 作者(咪咪觀察)

泰和集團(tuán)(www.chihuo-w.com)

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房地產(chǎn)的本質(zhì)是什么？未來的發(fā)展到底怎樣
！你明白嗎
？

2023年6月20日

來源(百家號(hào)) 作者(咪咪觀察)

泰和集團(tuán)(www.chihuo-w.com)

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