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在持續(xù)下行探底并一度出現(xiàn)加速下滑態(tài)勢之后

，2022年末，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折

。

特別是12月中旬以來

，決策層連續(xù)表態(tài)：《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》明確提出“支持居民合理自住需求”；國務(wù)院副總理劉鶴明確“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”

；近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”置于有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)之下

，并提出向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2023年

，可能是中國房地產(chǎn)市場極為特殊的一年

。房地產(chǎn)政策會有兩個(gè)底線——“保交樓”的民生底線，以及“不走老路”的風(fēng)險(xiǎn)底線

。其中

，四個(gè)領(lǐng)域的變化將成為明年房地產(chǎn)市場的發(fā)展轉(zhuǎn)折的重要注腳。

其一

，重新認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的角色

此番官方明確房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

。一方面，房地產(chǎn)業(yè)是重要增長動力源

。中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人指出

，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%

；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半

，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成

。

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)也是重要風(fēng)險(xiǎn)源之一

。房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款

，占全部貸款余額的39%，對于金融穩(wěn)定具有重要影響

，是外溢性較強(qiáng)

、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。

2003年

，中國首次在官方文件中明確房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

。此后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了近20年的高速發(fā)展

。但此次官方重提“支柱”

，更大程度上意在“穩(wěn)定”。

央行副行長劉國強(qiáng)近日談及房地產(chǎn)業(yè)時(shí)表示

，支柱不能大幅度擺動

，非保持總體穩(wěn)定不可。他認(rèn)為

，“房住不炒”的定位不能偏離

，要以惠民生為落腳點(diǎn)，以穩(wěn)市場主體為重要抓手

，優(yōu)化金融監(jiān)管制度

，加大金融支持力度。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為

，既然是支柱產(chǎn)業(yè)

，考慮到其對經(jīng)濟(jì)、金融

、財(cái)政

、百姓權(quán)益、社會保障等方面的影響

，保持穩(wěn)定、避免大起大落就是行業(yè)和市場治理的主旨

。

其二

，房企融資支持將加速落地

在過去一個(gè)多月時(shí)間里，信貸

、債券

、股權(quán)“三箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)融資，官方近日還允許符合條件的房企“借殼”已上市房企

，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組

。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為

，從11月開始，房地產(chǎn)相關(guān)政策正式向著“保主體”過渡

。預(yù)計(jì)在接下來一段時(shí)間內(nèi)對房企的融資支持力度將會保持

，會有更多的房企獲得融資支持。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)

，在信貸融資（“第一支箭”）方面

，60余家銀行計(jì)劃向100多家房企協(xié)議授信合計(jì)約4萬億元人民幣。自11月以來

，已有25家上市房企發(fā)布配股或定增融資公告（“第三支箭”）

。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2023年房企融資支持力度還會繼續(xù)加大

。

此外

，中指研究院認(rèn)為，明年官方還將支持房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市

，支持房地產(chǎn)上下游整合

，加快風(fēng)險(xiǎn)出清，進(jìn)而改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況

。

克而瑞研究中心認(rèn)為

，隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營有望逐漸回歸正軌

，出險(xiǎn)房企仍將有序出清

，房企供給側(cè)改革漸近尾聲。

其三

，改善性需求或?qū)ⅰ疤舸罅骸?/p>

2023年

，住房消費(fèi)將成為中國擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容之一，其中改善性購房需求有望“挑起大梁”

。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)

，近年來改善性需求已成為中國樓市的主力。今年同樣如此

。易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁

、克而瑞CEO張燕表示，從今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)上來看

，剛需

、首改類產(chǎn)品比重呈全線收縮態(tài)勢，而改善類住宅產(chǎn)品成交占比全面上揚(yáng)

。

但今年以來

，多數(shù)房地產(chǎn)支持政策都是針對首次置業(yè)的剛需群體，潛力巨大的改善性需求則多數(shù)依然沉睡。李宇嘉認(rèn)為

，未來商品房市場企穩(wěn)

，帶動內(nèi)需和消費(fèi)，改善性需求釋放是關(guān)鍵

。

如何釋放這部分需求

？中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人此前指出，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策

，這些消費(fèi)潛力要予以釋放

。

多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這意味著限制性政策將會逐步退出

。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為

，目前一線城市“認(rèn)房認(rèn)貸”等限制性政策執(zhí)行仍較為嚴(yán)格，后續(xù)或從特定人群著手

，如從人才

、多孩家庭、產(chǎn)業(yè)人群等方面進(jìn)行更精準(zhǔn)的調(diào)整優(yōu)化

，釋放特定人群購房需求

。二線城市在降低首付比例、調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”界定范圍等方面仍有較大優(yōu)化空間

。

李宇嘉表示

，明年可能會放開部分核心城市的限購、限貸

、限售等政策

，從而釋放改善性需求。同時(shí)

，目前存量房流通效率差

，下一步可能在流通環(huán)節(jié)通過稅收減免，下調(diào)房貸利率和首付比例

，降低成本促進(jìn)循環(huán)

。

其四，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示

，要深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系

、人口變化、城鎮(zhèn)化格局

，包括城市群都市圈

、城市更新、再城市化等

，研究推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來“高負(fù)債

、高杠桿

、高周轉(zhuǎn)”模式

。

李宇嘉認(rèn)為，官方信號表明向新模式轉(zhuǎn)型要注意把握節(jié)奏

，不能太急

，也需要避免金融、財(cái)政

、土地等各部門單邊突進(jìn)

，而是更有系統(tǒng)思維，在發(fā)展中解決問題

，在長期內(nèi)解決問題

。

2023年能買房嗎？

上述分析表明

，明年會有更多支持性政策鼓勵(lì)剛性和改善性購房者入市

，改善其居住條件，屆時(shí)購房者有望在信貸

、稅費(fèi)等領(lǐng)域享受一定優(yōu)惠

，降低購房成本。

但需要注意的是

，政策端對“投機(jī)炒房”的嚴(yán)厲態(tài)度一如既往

，而且隨著市場分化加劇，盲目投資或者單邊對賭房價(jià)上漲將難再有所獲益

。

來源(百家號) 作者(濟(jì)南時(shí)報(bào))

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今年底房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折
，2023年能買房嗎
？

2022年12月27日

來源(百家號) 作者(濟(jì)南時(shí)報(bào))

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來源(百家號) 作者(濟(jì)南時(shí)報(bào))

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，2023年能買房嗎
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