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2022年即將過去

。這一年，無論是對(duì)于行業(yè)

、企業(yè)

，抑或是個(gè)人而言，都是非常艱難的一年

。

這一年

，疫情持續(xù)沖擊，百年變局加速演進(jìn)

，國內(nèi)外形勢(shì)更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定

。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然面臨著需求收縮

、供給沖擊

、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。

這一年

，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行

。自2021年9月以來，全國70個(gè)大中城市新房和二手房價(jià)格連續(xù)下跌已超15個(gè)月

。

行業(yè)規(guī)模退回5年前

。2022年商品房銷售額預(yù)計(jì)達(dá)到13萬億元，而銷售額首次突破13萬億元還是在2017年

，2021年銷售規(guī)模已創(chuàng)下18萬億元之巨

。

這一年，民營房企經(jīng)歷了深度調(diào)整過程

。銷售榜百強(qiáng)名單中

，很多房企的名字正在消失。

這一年

，“保交樓”成為第一要?jiǎng)?wù)

。地方政策從試探性松綁到應(yīng)出盡出，全年至少295個(gè)省市出臺(tái)近600次房地產(chǎn)松綁政策

。

郁亮說過

，萬科沒有英雄。吳亞軍也說過

，龍湖沒有英雄

。但在2022年這場行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整、企業(yè)遭遇縮表出清的生死之戰(zhàn)中

，每一個(gè)堅(jiān)持到最后的企業(yè)和個(gè)人

，都是英雄。

2022年也是政策起承轉(zhuǎn)合之年

。在即將走過2022年之際

，我們等到了久違的曙光和希望。中央“金融十六條”強(qiáng)力紓困房企，信貸

、債券

、股權(quán)等融資工具“三箭齊發(fā)”。

臨近年底

，國務(wù)院副總理劉鶴重申：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”

；中共中央、國務(wù)院將“促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展”寫入《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》

。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將穩(wěn)地產(chǎn)置于防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融任務(wù)之中

，并提出房地產(chǎn)行業(yè)要向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

這些政策最強(qiáng)音

，給了我們一往無前的勇氣

。2023年將至，我們將懷揣著新的希望

，開啟新征程

。

━━━━

回顧2022：

樓市持續(xù)下行調(diào)控政策步步轉(zhuǎn)向

“2021年房地產(chǎn)增長對(duì)經(jīng)濟(jì)增長總體上還是起到了拉動(dòng)作用。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2％

，拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長0.4個(gè)百分點(diǎn)

。”2022年初

，國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆表示

。

但隨著市場持續(xù)下行，2022年這一切發(fā)生了變化

。

在過去半年時(shí)間內(nèi)

，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2021年末的4.4％下降至2022年三季度的-8％，大致拖累GDP增長約1.5個(gè)百分點(diǎn)

，拖累固定資產(chǎn)投資增長約3個(gè)百分點(diǎn)

，拖累社會(huì)消費(fèi)品零售額增長約4.5個(gè)百分點(diǎn)。

整個(gè)2022年

，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)幾乎都走出了一條持續(xù)下滑的曲線

。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-11 月

，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑9.8％

，其中11月單月同比下滑19.9％；商品房銷售額同比下滑26.6％

；房企到位資金同比下滑25.7％

，11 月單月同比下滑35.4％。

2021年1-11月

，房地產(chǎn)開發(fā)投資正增長6％

，銷售額同比增長8.5％

，房企到位資金同比增長7.2％。

從2022年初開始

，房地產(chǎn)政策面就出現(xiàn)轉(zhuǎn)好信號(hào)

，但這種轉(zhuǎn)好還僅限于“因城施策”范圍內(nèi)，大的政策面始終保持謹(jǐn)慎

。

1月20日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出

，2022年，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段

，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性

，增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制

。

但新一輪疫情沖擊下

，我國經(jīng)濟(jì)與樓市變得艱難。3月份

，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑至-2.4％

，首次落入負(fù)增長區(qū)間

。

隨著鄭州打響二線城市松綁第一槍

，4月份開始，樓市政策調(diào)整頻率明顯加快

、力度明顯加大

。

先是4月15日央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長期資金約5300億元

。

接著4月19日

，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)

，要求“執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度

，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸

、斷貸

、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”

。

然后是4月29日

，中央政治局會(huì)議定調(diào)：“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求

，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管

，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展�

！�

這次會(huì)議被業(yè)內(nèi)看作第一個(gè)政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)

，即中央已看到房地產(chǎn)不穩(wěn)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

，督促各地因城施策。

5月份

，地方“因城施策”進(jìn)入高峰期

。這一時(shí)期，全國102個(gè)省市出臺(tái)126次放松政策

，政策頻次環(huán)比近乎翻番

，相當(dāng)于前4月政策次數(shù)之和。

從2022年下半年開始

，“保交樓”成為樓市關(guān)鍵詞

。7月28日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“壓實(shí)地方政府責(zé)任

，保交樓

、穩(wěn)民生”，這是“保交樓”首次被寫入中央政治局會(huì)議文件

。

9月

，各地再次迎來政策小高峰。市場下行壓力大的地方

，刺激政策應(yīng)出盡出

，以寧波、濟(jì)南為代表的強(qiáng)二線城市

，加速松綁限制性政策

。

這一年，央行共計(jì)3次“降息”

，5年期以上LPR共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)

。

但這些政策仍未能阻止市場繼續(xù)下滑。據(jù)測(cè)算

，此輪房地產(chǎn)市場運(yùn)行周期最低點(diǎn)可能會(huì)延續(xù)至2023年一季度

，這在過去10年甚至更長時(shí)間都沒有發(fā)生過。

如果說

，前10個(gè)月

，政策松綁落腳點(diǎn)主要還是在于對(duì)前期收縮性政策的回收和糾偏。那么

，以11月為分水嶺

，監(jiān)管對(duì)于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，逐漸轉(zhuǎn)向“保主體”

。

11月8日

，交易商協(xié)會(huì)表示，支持民營企業(yè)發(fā)債融資

；11月13日

，央行

、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“金融16條”，為房地產(chǎn)行業(yè)注入政策強(qiáng)心劑

；11月14日

，三部委發(fā)文，指導(dǎo)銀行向優(yōu)質(zhì)房企開具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金

；11月28日

，證監(jiān)會(huì)發(fā)布政策，支持房地產(chǎn)股權(quán)融資

。

至此

，監(jiān)管層對(duì)房企紓困方向終于從此前的“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“既救項(xiàng)目，也保主體”

，房企融資環(huán)境得到極大優(yōu)化

。

━━━━

展望2023：

政策托底樓市將走出底部

近日，多位高層官員的發(fā)聲

，均指向房地產(chǎn)的重要性和防范化解風(fēng)險(xiǎn)的迫切性

。

“房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣

，對(duì)經(jīng)濟(jì)而言

，既是動(dòng)力源，也是風(fēng)險(xiǎn)源

�

！敝醒胴�(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室分管日常工作的副主任韓文秀表示

，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是重中之重

。

12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在發(fā)表致辭中表示：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)

，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措

，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況

，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖�

！�

12月15日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議

，在部署2023年房地產(chǎn)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)：有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

，扎實(shí)做好保交樓

、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作

，滿足行業(yè)合理融資需求

，推動(dòng)行業(yè)重組并購

，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況

。

會(huì)議還指出

，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求

，解決好新市民

、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)

。要堅(jiān)持房子是用來住的

、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

。

不難看出

，2023年房地產(chǎn)政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期

，緩解資金壓力

，穩(wěn)定市場主體預(yù)期；二是為個(gè)人購房信貸提供支持

，帶動(dòng)市場銷售恢復(fù)

；三是“保交樓”，解決期房交付問題

，提振市場情緒

，穩(wěn)住購房者信心。

從這一階段開始

，中央對(duì)于房地產(chǎn)的管理基調(diào)也發(fā)生了變化

，穩(wěn)定、支持

、防范化解風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)性更濃

。

住房消費(fèi)，尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手

。同時(shí)

，“保交樓”仍是2023年各項(xiàng)工作的重中之重，也將是房地產(chǎn)政策出臺(tái)的重要著力點(diǎn)之一

，專項(xiàng)借款及配套資金將加快落地

。

“這幾個(gè)月下來，我覺得微光在逐步變成曙光

。從整個(gè)行業(yè)來看

，政策面都在逐步向好，而且在力度

、廣度上全面超出萬科的預(yù)期

�

！�12月16日在萬科臨時(shí)股東大會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮表示

。

展望2023年

，“穩(wěn)”將是房地產(chǎn)市場關(guān)鍵詞。2023年政策面將重點(diǎn)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸

，并帶動(dòng)商品房銷量

、房地產(chǎn)投資以及土地市場先后企穩(wěn)回暖。

也要看到

，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻形勢(shì)

，既有短周期因素，也有長周期因素

。長周期因素就是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過快速發(fā)展階段

，進(jìn)入后周期，或者說是拐點(diǎn)階段

。在這個(gè)階段

，房價(jià)下行壓力逐漸增大、購房預(yù)期逐漸減弱

、房價(jià)收入比和房價(jià)租金比將向合理水平回歸等

，都是必然趨勢(shì)。

這意味著

，即便市場走出回暖行情

，企業(yè)發(fā)展也不可能再走老路，探索新發(fā)展模式

、尋找新路徑勢(shì)在必行

。

來源(百家號(hào)) 作者(金融界)

泰和集團(tuán)(www.chihuo-w.com)

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政策托底 2023年樓市將走出底部

2022年12月27日

來源(百家號(hào)) 作者(金融界)

泰和集團(tuán)(www.chihuo-w.com)