。該人士認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)這些土儲(chǔ)很難對(duì)其業(yè)績(jī)帶來(lái)提升
。
商務(wù)地產(chǎn)占比持續(xù)下滑 發(fā)展顯頹勢(shì)
對(duì)于房企而言
，營(yíng)業(yè)收入的下降與其背后的發(fā)展模式密切相關(guān)。多年來(lái)
，商務(wù)地產(chǎn)一直是金融街地產(chǎn)銷售的重要組成部分
，甚至成為左右當(dāng)年銷售排名的勝負(fù)手。此前
，金融街的定位為主打商務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)
，其核心資源區(qū)域在京津之地。在北京金融街區(qū)域的長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中
，金融街以其獨(dú)特的稀缺資源笑傲北京地產(chǎn)界
。
中信證券數(shù)據(jù)顯示：截至2014年5月底，北京區(qū)域持有類物業(yè)接近50萬(wàn)平方米
，全部位于金融街區(qū)域
、西單和德勝門等最核心位置，該區(qū)域的資源價(jià)值毋庸置疑
。
據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示
，從2010至2014年的四年間，金融街銷售額分別為162億元
、130億元
、205億元、225億元
、130億元
。其中，商務(wù)地產(chǎn)占比分別為37%
、64%
、46%、66%
。在
2014年
，商務(wù)地產(chǎn)的比例達(dá)到了近年來(lái)66%的最高值。但好景不長(zhǎng)
，隨著北京二環(huán)
，甚至三環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地資源的枯竭，金融街模式難以為繼。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示
，2015年-2017年
，金融街銷售額為150億、276億
、235.7億
，商務(wù)地產(chǎn)占比也一路下滑，分別為33%
、45%
、34%。
在商務(wù)地產(chǎn)占比下滑之外
，該領(lǐng)域內(nèi)如物業(yè)租賃
、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等收入表現(xiàn)也不甚樂(lè)觀。2018年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示
，商務(wù)地產(chǎn)如物業(yè)租賃
、物業(yè)經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)成本增速，較其營(yíng)業(yè)收入大幅提升
。同時(shí)
，該領(lǐng)域內(nèi)的毛利率也分別下降1.4%、0.15%
。
易居中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示
，商務(wù)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，回款利潤(rùn)慢的問(wèn)題
，對(duì)于金融街來(lái)說(shuō)
，類似數(shù)據(jù)下滑比較明顯，其實(shí)是和具體項(xiàng)目的操盤有關(guān)
。其可售項(xiàng)目其實(shí)不多
，所以往往可售項(xiàng)目入市的時(shí)候業(yè)績(jī)?nèi)菀壮砷L(zhǎng)。但如果短期內(nèi)沒(méi)有可售項(xiàng)目
，單純靠租金等
，業(yè)績(jī)?nèi)菀撞▌?dòng)。
踏錯(cuò)節(jié)奏遭“高價(jià)地”拖累 住宅營(yíng)造能力低下
事實(shí)上
，對(duì)于依靠商務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的艱難前景
，金融街也不是沒(méi)有預(yù)料。金融街在2014年中報(bào)表示
，因公司的發(fā)展定位所致
，未來(lái)的擴(kuò)展區(qū)域?qū)⑹且痪�城市和1.5線城市，至于二線城市暫不考慮進(jìn)入
。也由此
，金融街正式開(kāi)展了其發(fā)展史的第二次轉(zhuǎn)型
，大力開(kāi)發(fā)住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
但住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作邏輯又不同
，習(xí)慣于拿城市核心區(qū)位的金融街
，把這一邏輯也運(yùn)用到了住宅市場(chǎng)中。在住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域
，金融街將自己定位于打造高端住宅
，在各個(gè)城市黃金地段拿地的策略，卻使其住宅業(yè)務(wù)屢屢受挫
。
藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)
，自2014年之后，金融街開(kāi)始加大住宅地產(chǎn)比重
，并向廣州、上海等北京以外的重點(diǎn)城市大量跑馬圈地
。
2018年上半年
，金融街在北京、天津
、成都
、武漢、重慶
、廊坊
、常熟、遵化等城市通過(guò)兼并收購(gòu)
、合作開(kāi)發(fā)
、招拍掛等方式獲取12個(gè)項(xiàng)目，新增項(xiàng)目權(quán)益投資額87.1億元
，新增權(quán)益建筑面積176.3萬(wàn)平米
。
但在調(diào)控政策下，金融街的這一布局策略卻又一次踩中了限購(gòu)雷區(qū)
。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)
，2018年上半年，金融街所進(jìn)入的北京
、上海
、廣州、天津
、重慶
、成都、武漢
、蘇州等城市商品房銷售面積同比平均降幅為13.7%
；商品房銷售金額同比平均降幅為7.9%
，公司所進(jìn)入城市銷售下滑明顯。
為了大力發(fā)展住宅業(yè)務(wù)
，金融街拿核心地區(qū)“高價(jià)地”的策略
，也為自身業(yè)績(jī)埋下了隱形炸彈。金融街入手的多宗地塊總價(jià)和單價(jià)溢價(jià)較高
，如上�
；疖囌颈睆V場(chǎng)三宗地塊的溢價(jià)率超過(guò)50%，廣州海珠區(qū)石崗路地塊的溢價(jià)更是高達(dá)85%
。
2014年
，金融街開(kāi)發(fā)的廣州番禺區(qū)地王項(xiàng)目融穗瀾灣開(kāi)盤售價(jià)最高到2.5萬(wàn)元/平方米。但據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示
，該項(xiàng)目平均售價(jià)約在2萬(wàn)元/平方米
，與1.14萬(wàn)元/平方米的起始樓面地價(jià)相較，利潤(rùn)空間并不大
；2015年7月
，金融街首次進(jìn)滬拿地便以88.15億元奪下上海火車站北廣場(chǎng)以北地塊
，問(wèn)鼎上海2015年度單幅地塊總價(jià)地王
。2017年8月，金融街以最高限價(jià)11.75億元競(jìng)得佛山三水新城輕軌站北側(cè)一宗商住地
，折合樓面價(jià)8090元/平方米
，刷新三水最高樓面價(jià)記錄。
嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為
，在當(dāng)前國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控不放松的政策走向下
，部分住宅項(xiàng)目本身也面臨限價(jià)等因素的影響，所以也會(huì)影響資金的回籠
。同時(shí)
，對(duì)于金融街來(lái)，可售項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相對(duì)少
，所以這會(huì)影響此類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)
。
現(xiàn)如今，金融街控股的高成本投入能否漂亮解套仍然成謎
。但在高成本之下
，金融街差強(qiáng)人意的住宅產(chǎn)品打造能力，卻成為飽受市場(chǎng)詬病的問(wèn)題
。
在金融街的住宅產(chǎn)品體系中
，“融府”系列被定位為高端項(xiàng)目，但令人意外的是
，這一高端項(xiàng)目背后折射的卻是巨大的項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷
。
日前
，位于北京豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)周莊子村金融街·融府的設(shè)計(jì)圖被曝光。作為一個(gè)緊挨北京三環(huán)的豪宅項(xiàng)目
，融府被市場(chǎng)寄予了深厚的期許
，但隨著融府設(shè)計(jì)圖的曝光，項(xiàng)目逼仄的園林環(huán)境和不合理的空間規(guī)劃卻成為市場(chǎng)吐槽的對(duì)象
。而其在上海區(qū)域開(kāi)發(fā)的金融街·融府也不甚樂(lè)觀
，據(jù)媒體報(bào)道稱，上海金融街·融府的設(shè)計(jì)圖出現(xiàn)重大紕漏
，住宅區(qū)域占整個(gè)項(xiàng)目的比例不超過(guò)16%
，辦公樓、寫(xiě)字樓的占比高達(dá)84%以上
，與其說(shuō)是一個(gè)高端住宅
，不如說(shuō)更像是一個(gè)“城市綜合體”。
失去了商務(wù)地產(chǎn)話語(yǔ)權(quán)的金融街
，如今住宅業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)亦不甚順利
，接下來(lái)，如何恰當(dāng)?shù)闹\兵布陣
，讓業(yè)績(jī)變得好看？在這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)中
，金融街面對(duì)的問(wèn)題沉重且棘手
，需要細(xì)細(xì)思考。
來(lái)源(搜狐網(wǎng)) 作者(搜狐網(wǎng))
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