盡管在住建部及八部委7月20日圈定的首批12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市中，上海不在其列
，但此前半個(gè)月
，上海的住房“十三五”規(guī)劃中提出新增租賃住房用地1700公頃
，預(yù)計(jì)推出70萬套租賃住房
。同時(shí)，明確提出“落實(shí)市
、區(qū)責(zé)任
，以區(qū)為主
，發(fā)揮區(qū)屬國有企業(yè)功能
，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場‘壓艙石’‘穩(wěn)定器’的作用”
。
再往前的7月4日
，上海首次發(fā)布兩幅土地用途為“只租不售”的擬出讓地塊公告。
7月24日
，這兩幅地塊被兩家上海本地國企零溢價(jià)競得。
“租購并舉
，是解決住房問題的必然選擇
。發(fā)達(dá)的住房租賃市場
，是國際化大都市建設(shè)的重要前提。相信隨著70萬套租賃住房逐步投入市場
，上海將逐步邁入租房時(shí)代
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！鄙虾Ｘ�(cái)經(jīng)大學(xué)副校長姚珍玲對(duì)時(shí)代周報(bào)記者總結(jié)道。
70萬套租賃住房
。萬科董事會(huì)主席
、首席執(zhí)行官郁亮在接受新華社采訪時(shí)表示，這標(biāo)志著一線城市正為解決居住問題做努力
，而這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，讓他覺得像“回到了1998年”
。7年前接受《中國證券報(bào)》采訪時(shí)
，他亦曾表示“行業(yè)需要回到1998年貨幣化改革的初衷”。
在郁亮的回憶里
，當(dāng)時(shí)改革的初衷
，是“啟動(dòng)房地產(chǎn)的市場化，建立了不同類型的住房保障體系
，包括保障房、經(jīng)濟(jì)適用房
、商品房等
。那一輪改革對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大作用，釋放老百姓的居住需求
，拉動(dòng)內(nèi)需增長”
。
中國房地產(chǎn)的“租房時(shí)代”
，眼看著即將到來
。而1998年的初衷，還回得去嗎
？
福利分房那些年
“你們都羨慕我們那會(huì)兒能分房
，不用自己掏錢買，但分房也真的太難了
。”房價(jià)居高不下的當(dāng)下
，不時(shí)有人“懷念”起福利分房時(shí)代
，而上海某國企退休員工吳阿姨回憶起當(dāng)年感慨不已
，“當(dāng)時(shí)單位的房子很緊張，不是所有人都能分到的
。我們家雙職工
，等了6年
，人均2平方米以下
，1988年分到一個(gè)單身宿舍，當(dāng)時(shí)兒子都3歲了
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吳阿姨分到的宿舍在筒子樓里，不到20平方米
，一層樓共用衛(wèi)生間，廚房搭在走廊里
，在房中間拉張簾子
，隔出個(gè)小房間出來給兒子住�
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，日子還過得下去�
！眳前⒁绦χ鴮�(duì)時(shí)代周報(bào)記者比畫。
“統(tǒng)一管理
，統(tǒng)一分配
，以租養(yǎng)房”，曾是1949年以后我國實(shí)施的公有住房實(shí)物分配制度
。城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位解決
，各級(jí)政府和單位統(tǒng)一按照國家的基本建設(shè)投資計(jì)劃進(jìn)行住房建設(shè)，住房建好后
，結(jié)合級(jí)別、工齡
、年齡
、居住人口、輩數(shù)
，人數(shù)
、有無住房等一系列條件分給員工居住，收取極低廉的租金
。這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的房屋分配形式
，實(shí)際上是一種福利待遇。
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步推進(jìn)和深化
，福利分房的弊端日趨嚴(yán)重
。上海交通大學(xué)特聘教授、中國發(fā)展研究中心主任陸銘對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析
，福利分房跟企業(yè)掛鉤，給傳統(tǒng)的國有企業(yè)帶來極大負(fù)擔(dān)
。其主要弊端在于
，住房不能買賣，“有需求無法滿足
，換工作怎么辦？”
1994年7月18日
，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺(tái)
，象征城鎮(zhèn)住房制度改革之路正式啟動(dòng)
。1998年3月29日
，時(shí)任國務(wù)院總理朱镕基在“兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)”上宣布：“住房的建設(shè)將要成為中國經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，我們必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨幣化
、商品化的住房政策
，讓人民群眾自己買房子。整個(gè)房改方案已醞釀三年多
，我們準(zhǔn)備今年下半年出臺(tái)新的政策，停止福利分房
，住房分配一律改為商品化
。”
當(dāng)年7月3日
，國務(wù)院進(jìn)一步細(xì)化方案
，以“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化
、私有化”為核心
，宣布從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配
，逐步實(shí)行住房分配貨幣化
。
至此，實(shí)行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺(tái)
，“市場化”成為住房建設(shè)的主題
。
改革的初衷是什么
？
“1998年是我國房地產(chǎn)歷史上的一個(gè)分水嶺
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！币α嵴涓嬖V時(shí)代周報(bào)記者，停止住房福利分配，實(shí)行住房分配貨幣化
，是住房分配制度改革的一個(gè)重大突破
，從根本上推動(dòng)了住房商品化進(jìn)程。對(duì)于增加住房的有效需求
，啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)市場
，推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，具有十分積極的作用
。
在姚珍玲看來
，上海的房地產(chǎn)市場化改革要先于全國�
！�1992年鄧小平同志南巡講話后
，建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)成為共識(shí)，上海引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮
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，土地使用權(quán)大規(guī)模進(jìn)入市場
；二是，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴(kuò)張
；三是
，房地產(chǎn)投資成倍增長，商品房開發(fā)和竣工面積直線上升
。1998年之后上海房價(jià)總的來說都是處于上漲狀態(tài)
，帶動(dòng)了很多行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了就業(yè)
。
“房地產(chǎn)貨幣化改革的初衷是為了推進(jìn)整個(gè)中國發(fā)育出來一個(gè)房地產(chǎn)市場
，使住房的提供不再是一個(gè)簡單的福利，以后不管是買房或租房
，都是各人的選擇
，從需求端催生了后來房地產(chǎn)市場的發(fā)展。1998年之后上海樓市發(fā)展快速
，基本上緩解了上海市的住房短缺問題
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！标戙懱嵝训溃案F(xiàn)在上海人口增長所帶來的持續(xù)增加的住房需求相比
，上海的住房供應(yīng)還是不夠
，房價(jià)高就是對(duì)住房短缺的反映。現(xiàn)在事實(shí)上房價(jià)水平已經(jīng)構(gòu)成對(duì)城市競爭力的影響
，對(duì)吸引人才留在上海已經(jīng)構(gòu)成一個(gè)巨大的障礙
。”
“全國接下來大力發(fā)展租賃市場
，是一個(gè)肯定的事情
。”陸銘指出
，發(fā)展租賃市場有部分原因是為了降低城市進(jìn)人的成本
。“現(xiàn)在的做法很簡單
，在批地的時(shí)候就規(guī)定未來蓋的房子只能租不能售
，往這個(gè)方向走，大力鼓勵(lì)租房市場
。”
兩幅“只租不售”的地塊
，最終成交樓面單價(jià)分別為浦東新區(qū)5568元和嘉定區(qū)5950元
，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源，緩解住房困難
，為建立租購并舉體系提供助力
。
“作為上海一批租賃用地，具有一定標(biāo)桿性意義
，需要國企先帶頭
、先試水，待該模式運(yùn)行成熟后
，可能會(huì)在社會(huì)上推廣
。”姚珍玲分析
，這是因?yàn)閲覍?duì)北京和上海的定位與其他大中型城市不同
。按照規(guī)劃，上海全市常住人口規(guī)模到2020年要控制在2500萬以內(nèi)
，北京則要疏解非首都功能
。
“在住房短缺的地方增加供應(yīng)。上海和北京的住房最短缺
，按道理講應(yīng)該大力發(fā)展租賃市場
，但這兩個(gè)城市又要控制人口，如果大力發(fā)展租賃市場
，量上去了
，人口就控制不住，又成了問題
�
！标戙懕硎尽�
回不去1998年
，但站在新起點(diǎn)上
與1998年剛啟動(dòng)改革時(shí)的情況相似
，那時(shí)
，人們面對(duì)住房貨幣化改革不知應(yīng)該從何做起
，如今，人們面對(duì)“租售同權(quán)”不知到底該如何落地
。
“以前主要是以租房為主
，買房的比重不高，1998年中國開始進(jìn)入住房市場化改革
，商品房市場逐漸發(fā)展起來
。從這個(gè)角度來講，提高租賃住房的比重
，是有點(diǎn)這個(gè)味道。但又有本質(zhì)上的不同
，以前的租房市場跟單位結(jié)合
，現(xiàn)在如果再發(fā)展租賃市場，不會(huì)跟這個(gè)結(jié)合
。當(dāng)年租住公房幾乎零成本
，現(xiàn)在的租房市場基本上還是以市場價(jià)為基礎(chǔ)的定價(jià)—當(dāng)然不排除租房市場以公租房或廉租房的形式出現(xiàn)，租金可能帶有政府補(bǔ)貼
，這跟當(dāng)年非常不一樣
。在這個(gè)意義上來講，不能說是走向了租房市場
，或者又回到1998年�
！标戙憦�(qiáng)調(diào)
。
姚珍玲指出，如今希望在政策支持下發(fā)展住房租賃市場，解決一部分人的住房問題
，不屬于過去的福利分房
。“歷史是朝前發(fā)展的
，過去是回不去的
。如果說房地產(chǎn)市場改革，那么現(xiàn)在確實(shí)是一個(gè)新的起點(diǎn)
，探索長效機(jī)制、發(fā)展租賃市場
，如1998年一樣
，是對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行大的改革�
！�
郁亮在前述新華社專訪中表達(dá)的觀點(diǎn)相似
，租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措之一，如今發(fā)展租賃市場更多的是在“補(bǔ)課”
。
來源(時(shí)代周報(bào)) 作者(佚名)
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